2012年房地产估价师《经营与管理》精讲(53)

　　七、估价结论及确定之理由$lesson$

　　经以上计算，估价对象房地产租赁权的收益价格为2006.70万元，积算价格为1817.60万元。估价人员考虑到估价对象自身的特点以及本次评估目的，确定收益价格取权重系数为50%，积算价格取权重系数50%，则估价对象房地产价格为：2006.70×50%+1817.60×50%=1912.15(万元)

　　附件

　　㈠ 权属证明复印件(房屋、土地)

　　㈡ 估价对象地理位置示意图

　　㈢ 估价人员现场拍摄的照片(部分)

　　㈣ 估价机构资质证书及营业执照复印件

　　㈤ 估价人员资格证书复印件

　　【案例2-3】分析

　　该报告是为××网球俱乐部房地产尚剩28.5年租赁权提供公开市场价值的评估报告。

　　㈠ 该报告根据为××网球俱乐部房地产尚剩28.5年租赁权提供公开市场价值的目的，遵循房地产估价原理、原则，依据网球俱乐部房地产有收益等特点，选择收益法、成本法作为其基本估价方法，成本法评估28.5年租赁权的市场价格时采用年限修正法，技术思路清晰、正确。

　　㈡ 该报告符合房地产估价的总体要求，全面、公正、客观、准确地记述了估价过程、结论。具体说

　　⑴ 报告完整地反映了估价所涉及的事实(包括估价对象、可比实例的实物、权属、用途、市场状况、周围区域环境等事实)、推理过程、结论，正文内容完整，附件资料齐全、配套，估价结果能够被报告使用者理解、接受。

　　⑵ 报告站在中立的立场上对影响估价对象价值的因素进行了客观介绍，结论有依据。

　　⑶ 语言清楚、准确，对难以确定的事实在假设、使用限制条件中作了较充分说明。

　　⑷ 文字简洁、概括性较强。

　　㈢ 该报告的格式、组成内容符合《房地产估价规范》

　　(GB/T50291―1999)规定：

　　⑴ 封面，简洁、内容完整。封面包括了标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价人员、估价作业日期、估价报告编号7项内容。

　　⑵ 目录，按先后次序列出了报告6大部分的名称及其对应页码。

　　⑶ 致委托人函，有标题、致函对象、致函正文、致函落款、致函日期。致函落款不仅有估价机构全称，而且有法定代表人签名。内容完整。

　　⑷ 估价师声明，规范、明确。能给估价报告使用者、委托人产生“估价师估价确实是客观、公正的，是站在中立立场上估价的”的印象。

　　⑸ 在估价的假设和限制条件中，指出了无法调整确认的资料、数据，阐述了估价中未考虑的因素和一些特殊处理及可能的影响，对“无法调查确认的资料、数据”、“未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响”所作出的估价假设进行了详细的陈述，对估价报告使用限制条件作出了详细的陈述。

　　⑹ 估价结果报告，简明扼要。包括了标题、委托人～估价报告应用的有效期等14个内容。内容完整。

　　⑺ 估价技术报告，介绍了估价对象的区位、实物、权益状况，分析了影响估价对象的区域、市场等多种因素，阐述了估价的技术思路及收益法、成本法评估的理由，详细陈述了估价测算过程及收益法、成本法评估所用参数选取的理由，陈述了估价结果及其确定的理由。内容较具体、理由较充分。

　　⑻ 附件，包括了权属证件复印件，估价对象地理位置、四周及环境示意图，建筑物外观、内部状况照片，估价机构、估价人员资质证明等。附件资料齐全。

　　㈣ 房地产一定年限租赁权价值的评估，实质是房地产一定年限内使用权价值的评估。该报告通过对估价对象在28.5年使用期内的公开市场价值评估，实现租赁权价值的评估，抓住了租赁权价值评估的实质。该报告符合《房地产估价规范》关于房地产租赁价格评估的要求：从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价格标准，具体方法可采用市场比较法、收益法、成本法。

　　不足之处：

　　㈠ 用市场比较法评估土地使用权价值时，区位状况修正、实物状况修正中，因素分析、比较，过于简单。

　　㈡ 成本法中，应该对专业费、前期费、市政基础设施建设配套费等规定取费及开发周期确定的依据、标准，予以说明。否则难免报告欠严谨。

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