2012年房地产估价师《经营与管理》精讲(52)

　　估价技术报告$lesson$

　　一、实物状况分析(略)

　　二、区位状况分析(略)

　　三、市场背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析

　　估价对象所处区域为商业繁华地段，是较为理想的商业综合用地。估价对象用途为商业综合，符合区域功能规划，确定现用途为估价对象的最高最佳用途。

　　五、估价方法的选用

　　估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地勘察和调查，根据估价对象的特点及评估目的，确定运用收益法、成本法作为本次估价的基本方法，其技术路线如下：

　　⑴ 根据《房地产估价规范》，“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”，由于估价对象系经营用房，具有收益，因此可用适当的资本化率，将其未来各年的纯收益折算到估价时点上，计算待估房地产租赁权的收益价格。

　　⑵ 根据成本法估价的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应交纳的税金来求待估房地产(完全产权)的积算价格，再根据年限修正法计算待估房地产租赁权的积算价格。对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象房地产租赁权的总价格和单位价格。

　　六、估价测算过程

　　㈠ 收益法分析测算过程

　　⑴ 年收入的确定

　　① 网球室：共有网球场8个，全天24小时营业，白天12小时收费标准为48元/小时?个，晚上12小时收费标准为78元/小时?个，1年按360个营业日计，空置率取85%。(48+78)×12×8×360×(1-85)×10-4=65.32(万元/年)

　　② KTV包房：共设有5间大包、3间中包、4间小包，取费标准分别为480元/间?晚、380元/间?晚、280元/间?晚，1年按360个营业日计，空置率取70%。(480×5+380×3+280×4)×360×(1-70%)×10-4=50.33(万元/年)

　　③ 餐饮部：可同时容纳50人进餐，消费标准为30元/人?餐，1个营业日按中、晚两餐计，1年按360个营业日计，空置率取60%。30×50×2×360×(1-60%)×10-4=43.20(万元/年)

　　④ 休闲清吧：可同时容纳80人，消费标准按20元/人?日计，空置率取60%，1年按360个营业日计。20×80×360×(1-60%)×10-4=23.04(万元/年)

　　⑤ 舞厅：可同时容纳30人，消费标准按30元/人?日计，空置率取50%，1年按360个营业日计。30×30×360×(1-50%)×10-4=16.20(万元/年)

　　⑥ 桑拿理疗部：可同时容纳40人，消费标准按350元/人?日计，空置率取40%，1年按360个营业日计。40×350×360×(1-40%)×10-4=302.40(万元/年)年收入合计：500.49万元/年

　　⑵ 年费用的测算

　　① 年维修费：估价对象年维修费取折旧费的80%。估价对象俱乐部综合楼为3层框架结构，建筑面积为4200┫，建造单价取900元/┫，耐用年限为60年，残值率为0%;网球室为1层全钢网结构，建筑面积为4600┫，建造单价为800元/┫，耐用年限为60年，残值率为0%。(900×4200+800×4600)×(1-0%)/60×80%×10-4=9.95(万元/年)

　　② 年管理费：取年收入的4%。500.49×4%=20.02(万元/年)

　　③ 年保险费：取房屋造价的2‰。(900×4200+800×4600)×2‰×10-4=1.49(万元/年)

　　④ 房产税：依据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税按房产余额的1.2%计，房产余额是房产原值一次扣除一定比例(一般为30%)后的余额。(900×4200+800×4600)×(1-30%)×1.2%×10-4=6.27(万元/年)

　　⑤ 营业税及附加：按年收入的5.65%计。500.49×5.65%=28.28(万元/年)

　　⑥ 经营费用：网球室、KTV包房、餐饮部、休闲清吧、舞厅、桑那理疗部的经营费用(含装修及设备设施更新改造费用)分别为响应年收入的40%、40%、70%、60%、50%、50%。65.32×40%+50.33×40%+43.20×70%+23.04×60%+16.20×50%+302.40×50=249.62(万元/年)则，年费用合计为：9.95+20.02+1.49+6.27+28.28+249.62=249.62(万元/年)

　　⑶ 资本化率的确定

　　采用公式：资本化率=安全利率+风险调整值

　　安全利率：取目前国家一年期存款利率为2.25%;风险调整值(0~9%)：取6%则，资本化率为2.25%+6%=8.25%

　　⑷ 尚可使用年限的确定

　　委托人拥有估价对象房地产30年(1999年2月1日至2029年1月31日)的使用权，至估价时点已使用1.5年，故尚可使用年限为28.5年。

　　⑸ 估价对象房地产租赁权收益价格为

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