2012年房地产估价师《经营与管理》精讲(51)

　　估价结果报告$lesson$

　　一、委托人：

　　名称：××网球俱乐部有限公司

　　住所：(略)

　　法定代表人：(略)

　　二、估价机构：

　　名称：××房地产估价公司

　　住所：××路××号

　　法定代表人：(略)

　　评估资质：(略)

　　三、估价对象概况：

　　估价对象位于××区崇仁路225号，属××市城区五级地段。估价对象东邻崇仁路，处于京汉大道与解放大道中段，周边有亚洲大酒店、同济医院、××公园等大型物业及公共配套设施。该区域人口稠密，交通便利，商业较为繁荣，是××区中心地带。××网球俱乐部系由××省体工三大队与××网球俱乐部有限公司于1998年2月至1999年2月联合开发(××省体工三大队出地、××网球俱乐部有限公司出资，建成后的××网球俱乐部在保证××省体工三大队专业队正常训练的前提下，由××网球俱乐部有限公司无偿使用30年，时间为1999年2月1日至2029年1月31日)的集餐饮、休闲娱乐于一体的体育俱乐部，土地为出让土地，出让年限为50年。估价对象房地产由网球室及俱乐部综合楼两部分构成，总建筑面积为8800┫，总用地面积为6000┫。其中，网球室为1层全钢网结构(地面铺设美国进口聚丙烯塑胶乳剂面35层)，建筑面积4600┫，用地面积为4600┫;俱乐部综合楼为3层框架结构，建筑面积为4200┫，用地面积为1400┫。俱乐部综合楼内设配套运动服装、用具商店，桑拿理疗，酒吧，餐饮，KTV包房，舞厅，美容美发厅，办公区。俱乐部综合楼装修情况为：第1层地面铺花岗岩，第2、3层地面铺地砖或地毯，部分地面为木质地板;墙面涂刷高级乳胶漆或贴各种石材，局部墙面固着有文件柜、橱柜;天棚为艺术吊顶。整栋综合楼装修高档，各种装饰物(如镇殿屏――滴水观音、油画等)点缀其中。

　　四、估价目的：房地产价格咨询

　　五、估价时点：2000年10月9日

　　六、价值定义：本报告所确定的价值为估价对象剩余28.5年租赁权在估价时点的公开市场价值。

　　七、估价依据：

　　⑴ 国家、省、市人民政府及其有关部门颁布的法律、法规和政策性文件;

　　⑵ 房地产估价合同;

　　⑶ 房地产估价规范(GB/T50291-1999);

　　⑷ ××省体工三大队与委托人签订的《关于改造省体工三大队网球场地的合同》;

　　⑸ 委托人提供的1998年××网球俱乐部《资产负债表》及《损益表》;

　　⑹ 委托人提供的相关合同及付款凭证;

　　⑺ 委托人提供的其他相关资料;

　　⑻ 估价人员现场勘察及其收集整理的资料。

　　八、估价原则：

　　本估价报告是在独立、客观、公正的前提下，遵循下列原则：

　　⑴ 合法原则

　　⑵ 最高最佳使用原则

　　⑶ 替代原则

　　⑷ 估价时点原则

　　⑸ 公平原则

　　九、估价方法：

　　估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地勘察和调查，根据估价对象的特点及评估目的，确定运用收益法、成本法作为本次估价的基本方法。

　　⑴ 收益法：预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　⑵ 成本法：求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　十、估价结果：

　　经计算(具体分析测算过程见估价技术报告)，估价对象房地产租赁权在2000年10月9日的价值为RMB1912.15万元，大写人民币壹仟玖佰壹拾贰万壹仟伍佰元整。

　　十一、估价人员：

　　签发人员：中国注册房地产估价师 ×××

　　项目负责人：中国注册房地产估价师 ×××

　　复核人员：中国注册房地产估价师 ×××

　　撰写人员：中国注册房地产估价师 ×××

　　十二、估价作业日期：2000年10月9日至2000年10月13日

　　十三、估价报告应用的有效期：本估价报告及结果应用的有效期为一年，即自2000年10月13日起一年内有效。

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