2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(55)

　　估价对象使用情况 表2-19$lesson$

　　位置

　　功能

　　首层

　　接待大厅、××旅行社

　　二层

　　宴会厅、××中餐厅、××大厅、××制衣、××夜总会

　　三层

　　大堂/商品部、××斋、××西餐厅、××馆/×捞饭馆、

　　××行、会议中心、总机房

　　四层

　　设备管道层

　　五层

　　康乐中心

　　游泳池

　　网球场

　　健身房

　　美容美发

　　棋牌室

　　台球室

　　五～九层

　　客房

　　B1

　　保龄球馆、××食苑、××夜总会、×桑拿中心、员工餐

　　厅、员工之家、食品库

　　B2

　　停车场(88个车位)、设备用房、库房、培训室、洗衣房

　　室外地上停车场

　　24个车位

　　该饭店拥有单、双人标准客房、豪华单、双人客房、行政套房、外交套房、××套房和总统套房共396间(套)。房间配有中央空调系统、安全消防系统、IDD、冰箱、音响、私人保险柜、高速DDN专线、卫星及闭路电视等设施，商务客房提供无限网络工作站、传真、VOD点播系统等服务。2001年平均入住率为70%～80%，2002年与上年持平。

　　该饭店的营业收入有个起伏增长的曲线，随着增长率提高，且运营成本率降低，经营逐步好转。1994年以前为4000～7000万元;1995～1997达11000万元以上;1998～2000年为10000～9000万元;2001年为13100万元，根据目前经营状况，预计2002年的营业收入比上年增长10%以上。在××市各大饭店综合指数排名中名列前10名内。

　　估价对象为五星级酒店，目前已投入使用约11年，由于建筑及装修质量较高，维护及使用状况良好，1998～2001年完成装修改造，各部位基本上无较大磨损。估价对象的市政条件完善，所需上水、生活热水、雨水、污水、供电、中央空调、供气、通讯等市政条件已具备，在时间和用量上可以满足项目需求。

　　⑵ 该大厦的建筑技术经济指标

　　依据委托人提供的含有估价对象的《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》及建筑施工平面图：估价对象土地使用权面积：8048.23┫估价对象总建筑面积：49977.62┫

　　其中：地上：39830┫

　　地下：10147.62┫

　　层数：地上9层、地下2层

　　结构类型：框架剪力墙

　　容积率：6.21

　　其中地上：4.95

　　停车位：地上24个，地下88个。

　　多功能建筑面积表 表2-20

　　项目

　　(面积单位:┫)

　　合计

　　其 中

　　客房

　　餐饮

　　康乐

　　出租

　　车库

　　附房及设备用房

　　总建筑面积

　　49977.62

　　396间

　　1200人

　　8家

　　112个

　　5863.34

　　地上1～9层

　　39830

　　27844

　　5589

　　2453

　　1795

　　1261

　　887.72

　　地下1～2层

　　10147.62

　　1023

　　1781

　　2368

　　4975.62

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