2012年房地产估价师《经营与管理》精讲(48)

更新时间：2012-03-30 14:22:49 来源：|0

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　　⑵ 房地产泡沫和过度开发的联系$lesson$

　　房地产泡沫和过度开发，都是用来描述房地产市场中房地产实际价格对房地产基本市场价值的偏离，是房地产价格中非基本价格的不同程度的体现，这是两者的共同点。"过热"不一定就产生泡沫，但"过热"是市场产生"泡沫"的前提，也是诱因之一。如果在房地产周期循环的上升阶段，投机性行为没有得到有效抑制(包括市场规则和政府政策)，市场信息的不透明程度较高，且开发商的财务杠杆也比较高，那么开发商做出非理性预期的可能性就比较大且投机性行为容易迅速蔓延，在这种情况下房地产泡沫比较容易产生，同时会伴随过度开发、银行资产过多地向房地产行业集中等现象。

　　㈣房地产泡沫的衡量

　　我们可以从多个角度，来考察房地产市场上是否存在价格泡沫。从房地产泡沫的成因人手，"实际价格/理论价格"、"房地产价格增长率/实际GDP增长率"、"房地产价格指数/居民消费价格指数"、"房价收入比"、"个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率"、"房地产投资需求/房地产使用需求"等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。由于房地产泡沫总量的复杂性，很难用单一指标来衡量房地产市场上是否存在价格泡沫，因此国际上通常用综合上述指标构造出的房地产泡沫指数，来反映房地产市场价格泡沫的程度，减少了主观因素对有关结论的影响。

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