2012年房地产估价师《经营与管理》精讲(47)
更新时间:2012-03-30 15:13:03
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㈢ 房地产泡沫和过度开发的区别与联系$lesson$
⑴ 房地产泡沫和过度开发的区别
①过度开发和泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系,当新增供给的增长速度超过了需求的增长速度,就产生了过度开发现象;而泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系,如果市场价格偏离实际价值太远,而且这种偏离是由于过度投机所产生的,房地产泡沫就出现了。
②过度开发和泡沫在严重程度和危害性方面不同。房地产泡沫比过度开发的严重程度更高,危害更大,属于房地产市场不正常的大起大落。房地产泡沫一旦产生,就很难通过自我调整而回复至平衡状态。
③房地产过度开发和房地产泡沫在周期循环中所处的阶段不同。如果投机性泡沫存在的话,往往会出现在周期循环的上升阶段。过度开发一般存在于循环的下降阶段,这时供给的增长速度已经超过需求,空置率上升,价格出现下跌趋势。也就是说,当泡沫产生时,市场还处在上升阶段;而出现过度开发的现象时,市场已经开始下滑了。从另一个角度来说,如果泡沫产生,就必然会引起过度开发;但过度开发却不一定是由泡沫引发的;
④从市场参与者的参与动机来看:"过热"表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资,通常是为获得长期收益;而"泡沫"则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐,他们不考虑土地的用途和开发,通常表现为增加现期的购买与囤积,以待价格更高时抛出。
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