2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(24)

　　(三)其他权益的价格$lesson$

　　其他权益的价格在此未具体列明，泛指所有权价格、使用权价格以外的各种权益的价格，如租赁权价格、典权价格等。

　　概括起来，从权益角度来看的现实中的房地产估价对象有下列几种：

　　(1)“干净”的出让土地使用权和房屋所有权的房地产(“干净”是指该房地产的手续完备、产权明晰且未设定任何或任何形式的他项权利，下同);

　　(2)“干净”的划拨土地使用权和房屋所有权的房地产;

　　(3)“干净”的农民集体所有土地上的房地产;

　　(4)部分产权的房地产;

　　(5)共有的房地产;

　　(6)附带有租约的房地产(即已出租的房地产);

　　(7)设定了抵押权的房地产(即已抵押的房地产);

　　(8)设定了典权的房地产(即已典当的房地产;

　　(9)设定了地役权的房地产;

　　(10)手续不完备的

　　房地产;

　　(11)产权不明或有争议的房地产;

　　(12)临时用地或临时建筑的房地产(又有未超过批准期限的和已超过批准期限的);

　　(13)违法占地或违法建筑的房地产;

　　(14)已被划为征用或拆迁范围的房地产;

　　(15)已被法院查封、监管的房地产

　　(16)房地产的租赁权

　　(17)房地产的典权;

　　(18)房地产的空间利用权(又有地下空间利用权和地上空间利用权)。

　　十、买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值和征用价值

　　买卖价格是以买卖方式支付或收取的货币额、商品或其他有价物，简称买卖价。

　　租赁价格常称租金，在土地场合称为地租，在房地混合场合称为房租。中国大陆目前的房租有市场租金(或称协议租金，是由市场供求状况决定的租金)、商品租金(是以房地价值为基础确定的租金，其构成内容包括折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税、保险费、地担和利润八项因素)、成本租金(是按照出租房屋雨经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税五项因素构成)、准成本租金和福利租金。房租有按使用面积计算的，也有按建筑面积计算的。住宅一般是按使用面积计租，非住宅一般是按建筑面积计租。

　　抵押价值是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。抵押价值的实质是当抵押人不履行债务，抵押权人依法以提供担保的房地产折价或者拍卖、变卖时，该房地产所能实现的客观合理价格或价值折算到设定抵押权时的价值。

　　典价是在设定典权时，由典权人支付给出典人的金额。典价往往低于房地产的实际价值。

　　保险价值是将房地产投保时，为确定其保险金额提供参考依据而评估的价值。

　　课税价值是为课税的需要，由估价人员评估的作为计税依据的价值。

　　征用价值是政府强制征用房地产时给予的补偿金额。

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