2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(48)

更新时间：2012-05-02 16:09:11 来源：|0

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　　⑸ 在估价的假设和限制条件中，指出了无法调整确认的资料、数据，阐述了估价中未考虑的因素和一些特殊处理及可能的影响，对“无法调查确认的资料、数据”、“未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响”所作出的估价假设进行了详细的陈述，对估价报告使用限制条件作出了详细的陈述。$lesson$

　　⑹ 估价结果报告，简明扼要。包括了标题、委托人～估价报告应用的有效期等14个内容。内容完整。

　　⑺ 估价技术报告，介绍了估价对象的区位、实物、权益状况，分析了影响估价对象的区域、市场等多种因素，阐述了估价的技术思路及收益法、成本法评估的理由，详细陈述了估价测算过程及收益法、成本法评估所用参数选取的理由，陈述了估价结果及其确定的理由。内容较具体、理由较充分。

　　⑻ 附件，包括了权属证件复印件，估价对象地理位置、四周及环境示意图，建筑物外观、内部状况照片，估价机构、估价人员资质证明等。附件资料齐全。

　　㈣房地产一定年限租赁权价值的评估，实质是房地产一定年限内使用权价值的评估。该报告通过对估价对象在28.5年使用期内的公开市场价值评估，实现租赁权价值的评估，抓住了租赁权价值评估的实质。该报告符合《房地产估价规范》关于房地产租赁价格评估的要求：从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价格标准，具体方法可采用市场比较法、收益法、成本法。

　　不足之处：

　　㈠用市场比较法评估土地使用权价值时，区位状况修正、实物状况修正中，因素分析、比较，过于简单。

　　㈡成本法中，应该对专业费、前期费、市政基础设施建设配套费等规定取费及开发周期确定的依据、标准，予以说明。否则难免报告欠严谨。

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