2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(44)
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⑥ 桑拿理疗部：可同时容纳40人，消费标准按350元/人?日计，空置率取40%，1年按360个营业日计。$lesson$
40×350×360×(1-40%)×10-4=302.40(万元/年)
年收入合计：500.49万元/年
⑵ 年费用的测算
① 年维修费：估价对象年维修费取折旧费的80%。
估价对象俱乐部综合楼为3层框架结构，建筑面积为4200┫，建造单价取900元/┫，耐用年限为60年，残值率为0%;网球室为1层全钢网结构，建筑面积为4600┫，建造单价为800元/┫，耐用年限为60年，残值率为0%。(900×4200+800×4600)×(1-0%)/60×80%×10-4=9.95(万元/年)
② 年管理费：取年收入的4%。
500.49×4%=20.02(万元/年)
③ 年保险费：取房屋造价的2‰。
(900×4200+800×4600)×2‰×10-4=1.49(万元/年)
④ 房产税：依据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税按房产余额的1.2%计，房产余额是房产原值一次扣除一定比例(一般为30%)后的余额。
(900×4200+800×4600)×(1-30%)×1.2%×10-4=6.27(万元/年)
⑤ 营业税及附加：按年收入的5.65%计。
500.49×5.65%=28.28(万元/年)
⑥ 经营费用：网球室、KTV包房、餐饮部、休闲清吧、舞厅、桑那理疗部的经营费用(含装修及设备设施更新改造费用)分别为响应年收入的40%、40%、70%、60%、50%、50%。
65.32×40%+50.33×40%+43.20×70%+23.04×60%+16.20×50%+302.40×50=249.62(万元/年)
则，年费用合计为：
9.95+20.02+1.49+6.27+28.28+249.62=249.62(万元/年)
⑶ 资本化率的确定
采用公式：资本化率=安全利率+风险调整值
安全利率：取目前国家一年期存款利率为2.25%;风险调整值(0~9%)：取6%则，资本化率为2.25%+6%=8.25%
⑷ 尚可使用年限的确定
委托人拥有估价对象房地产30年(1999年2月1日至2029年1月31日)的使用权，至估价时点已使用1.5年，故尚可使用年限为28.5年。
⑸ 估价对象房地产租赁权收益价格为
•2012年房地产估价师考试时间：10月13、14日
•2012房地产估价师网上辅导招生简章
•2012年全国房地产估价师考试报名时间汇总
•2012年房地产估价师由黑敬祥等主讲
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