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2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(43)

更新时间:2012-05-02 16:28:25 来源:|0 浏览0收藏0

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  估价技术报告$lesson$

  一、实物状况分析(略)

  二、区位状况分析(略)

  三、市场背景分析(略)

  四、最高最佳使用分析

  估价对象所处区域为商业繁华地段,是较为理想的商业综合用地。估价对象用途为商业综合,符合区域功能规划,确定现用途为估价对象的最高最佳用途。

  五、估价方法的选用

  估价人员认真分析所掌握的资料,进行了实地勘察和调查,根据估价对象的特点及评估目的,确定运用收益法、成本法作为本次估价的基本方法,其技术路线如下:

  ⑴ 根据《房地产估价规范》,“收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法”,由于估价对象系经营用房,具有收益,因此可用适当的资本化率,将其未来各年的纯收益折算到估价时点上,计算待估房地产租赁权的收益价格。

  ⑵ 根据成本法估价的思路,以建造估价对象房地产所需的各项必要费用之和为基础,再加上正常的利润和应交纳的税金来求待估房地产(完全产权)的积算价格,再根据年限修正法计算待估房地产租赁权的积算价格。

  对以上两种方法测算的价格进行综合处理,最终求取估价对象房地产租赁权的总价格和单位价格。

  六、估价测算过程

  ㈠ 收益法分析测算过程

  ⑴ 年收入的确定

  ① 网球室:共有网球场8个,全天24小时营业,白天12小时收费标准为48元/小时?个,晚上12小时收费标准为78元/小时?个,1年按360个营业日计,空置率取85%。

  (48+78)×12×8×360×(1-85)×10-4=65.32(万元/年)

  ② KTV包房:共设有5间大包、3间中包、4间小包,取费标准分别为480元/间?晚、380元/间?晚、280元/间?晚,1年按360个营业日计,空置率取70%。

  (480×5+380×3+280×4)×360×(1-70%)×10-4=50.33(万元/年)

  ③ 餐饮部:可同时容纳50人进餐,消费标准为30元/人?餐,1个营业日按中、晚两餐计,1年按360个营业日计,空置率取60%。30×50×2×360×(1-60%)×10-4=43.20(万元/年)

  ④ 休闲清吧:可同时容纳80人,消费标准按20元/人?日计,空置率取60%,1年按360个营业日计。20×80×360×(1-60%)×10-4=23.04(万元/年)

  ⑤ 舞厅:可同时容纳30人,消费标准按30元/人?日计,空置率取50%,1年按360个营业日计。30×30×360×(1-50%)×10-4=16.20(万元/年)

2012年房地产估价师考试时间:10月13、14日
2012房地产估价师网上辅导招生简章
2012年全国房地产估价师考试报名时间汇总
2012年房地产估价师由黑敬祥等主讲

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