2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(43)
估价技术报告$lesson$
一、实物状况分析(略)
二、区位状况分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析
估价对象所处区域为商业繁华地段,是较为理想的商业综合用地。估价对象用途为商业综合,符合区域功能规划,确定现用途为估价对象的最高最佳用途。
五、估价方法的选用
估价人员认真分析所掌握的资料,进行了实地勘察和调查,根据估价对象的特点及评估目的,确定运用收益法、成本法作为本次估价的基本方法,其技术路线如下:
⑴ 根据《房地产估价规范》,“收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法”,由于估价对象系经营用房,具有收益,因此可用适当的资本化率,将其未来各年的纯收益折算到估价时点上,计算待估房地产租赁权的收益价格。
⑵ 根据成本法估价的思路,以建造估价对象房地产所需的各项必要费用之和为基础,再加上正常的利润和应交纳的税金来求待估房地产(完全产权)的积算价格,再根据年限修正法计算待估房地产租赁权的积算价格。
对以上两种方法测算的价格进行综合处理,最终求取估价对象房地产租赁权的总价格和单位价格。
六、估价测算过程
㈠ 收益法分析测算过程
⑴ 年收入的确定
① 网球室:共有网球场8个,全天24小时营业,白天12小时收费标准为48元/小时?个,晚上12小时收费标准为78元/小时?个,1年按360个营业日计,空置率取85%。
(48+78)×12×8×360×(1-85)×10-4=65.32(万元/年)
② KTV包房:共设有5间大包、3间中包、4间小包,取费标准分别为480元/间?晚、380元/间?晚、280元/间?晚,1年按360个营业日计,空置率取70%。
(480×5+380×3+280×4)×360×(1-70%)×10-4=50.33(万元/年)
③ 餐饮部:可同时容纳50人进餐,消费标准为30元/人?餐,1个营业日按中、晚两餐计,1年按360个营业日计,空置率取60%。30×50×2×360×(1-60%)×10-4=43.20(万元/年)
④ 休闲清吧:可同时容纳80人,消费标准按20元/人?日计,空置率取60%,1年按360个营业日计。20×80×360×(1-60%)×10-4=23.04(万元/年)
⑤ 舞厅:可同时容纳30人,消费标准按30元/人?日计,空置率取50%,1年按360个营业日计。30×30×360×(1-50%)×10-4=16.20(万元/年)
•2012年房地产估价师考试时间:10月13、14日
•2012房地产估价师网上辅导招生简章
•2012年全国房地产估价师考试报名时间汇总
•2012年房地产估价师由黑敬祥等主讲
最新资讯
- 2024房地产估价师重点考点内容:房地产交易制度政策科目2024-10-23
- 房地产估价师2024年备考有必要刷题吗?2024-10-21
- 2024房地产估价师土地估价基础与实务提分秘籍2024-10-21
- 2024房地产估价师土地估价基础与实务科目难度如何?冲刺密集奉上2024-10-21
- 2024房地产估价师备考攻略经验:仅三周,攻克考点记忆难关!2024-10-18
- 2024房地产估价师备考经验分享2024-10-09
- 跨专业报名,2024房地产估价师备考建议2024-10-01
- 2024报名后房地产估价师如何备考2024-09-26
- 2024年房地产估价师备考几个月?2个月够吗?2024-09-25
- 2024房地产估价师备考攻略2024-09-25