2012年房地产估价师《制度与政策》精讲(63)

　　一、工程项目的划分$lesson$

　　1、 建设项目

　　建设项目也称建设单位。它是指在一个场地或几个场地上，按照一个总体设计进行施工、并受总概(预)算控制的各个工程项目的总和。建设项目在经济上实行独立核算，具有独立的组织形式。

　　2 、 工程项目

　　工程项目也称单项工程，是建设项目的组成部分。它是指具有独立的设计文件和相应的综合概(预)算书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程。

　　3、 单位工程

　　单位工程是工程项目的组成部分。它是指具有独立设计的施工图和相应的概(预)算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程。

　　4、 分部工程

　　分部工程是单位工程的组成部分。它是按照单位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和设备种类，从单位工程中划分出来的中间产品。

　　5 、 分项工程

　　分项工程是分部工程的组成部分。它是指通过简单施工过程就能生产出来并可利用某种计量单位计算的最基本的中间产品，它是按照不同施工方法或材料规格，从分部工程中进一步细分出来的。

　　例题：按照从大到小的顺序，下列工程项目的划分为( )。

　　A、工程项目 B、单位工程 C.分项工程 D.建设项目 E、分部工程

　　答案：DABEC

　　二、工程造价的基本原理和方法

　　工程造价的计价与控制是以建设项目、单项工程、单位工程为对象，研究其在建设前期、工程实施和工程竣工的全过程中计算和控制工程造价的理论、方法，以及工程造价的运动规律的学科。工程造价的计算与控制是工程造价管理的两个并行的、各有侧重而又相互联系和相互重叠的工作过程。工程造价的计算主要是指计算和确定工程造价和投资费用。

　　1 、 工程造价计价的基本原理和方法

　　工程造价计价也叫工程估价，是对投资项目造价(或价格)的计算。

　　工程项目是单件性与多样性组成的集合体，其主要特点就是按工程分解结构进行。任何一个工程项目都可以分解为一个或几个单项工程。单位工程可以按照施工顺序细分为土石方工程、砖石工程、混凝土及钢筋混凝土工程、木结构工程、楼地面工程等分部工程。

　　从工程造价角度，将工程项目细分到分部工程还不能满足核算的需要，还需要把分部工程进一步细分为更简单细小的部分，即分项工程。也就是要划分到构成工程项目的最基本构成要素。由此可见，工程造价的计价过程就是将建设项目进行分解和逐步组合的过程。

　　从工程费用计算角度，工程计价的顺序一般为：分部分项工程单价――单位工程总价――工程项目总价――建设项目总造价。影响工程造价的主要因素有两个：基本构造要素的单位价格和基本构造要素的实物工程数量，可用下列基本计算公式表示：

　　工程计价=∑工程实物量X单位价格，

　　在进行工程计价时，实物工程量的计量单位是由单位价格的计量单位决定的。单位价格的计量单位的对象越大，得到的工程估算越粗略，反之，工程估算就较为准确。

　　对基本子项单位价格的确定有两种形式，即直接费单价和综合单价。

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