2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(20)
3.卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中,只有当买者所愿意支付的最高价格,高于或等于卖者所愿意接受可最低价格时,交易才可能成功。在图2-4(a)中,交易不能成功;在图2-4(b)中,交易可能成功。
至于最终的交易价格是在此最低价格和最高价格之间,还是刚好为最低价格或最高价格,取决于双方的谈判能力,以及该种房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。在卖方市场下,成交价格往往是偏高的;在买方市场下,成交价格往往是偏低的。
(二)市场价格
市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格,是该类房地产大量成交价格的抽象结果。
(三)理论价格
理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的,或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。
市场价格和理论价格相比,市场价格是短期均衡价格,理论价格是长期均衡价格。在正常市场或正常经济发展下,市场价格基本上与理论价格相吻合,围绕着理论价格而上下波动,不会偏离太远。
一般来说,成交价格围绕着市场价格而上下波动,市场价格又围绕着理论价格而上下波动。
就成交价格、市场价格与理论价格相对而言,房地产估价所评估的是房地产的市场价格。
(四)公开市场价值
公开市场价值定义为:在公开市场上最可能形成的价格。在本书中,市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同,在一般情况下可以混用。值得注意的是,在现实估价中有时需要评估的不一定是公开市场价值,而是在某些特定条件限制下的正常价格或金额,如征用拆迁补偿估价。
(五)评估价值
评估价值又称评估价格、估计价值,简称评估值、评估价或评估额,是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。
评估价值还可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼,如采用比较法估算得出的结果通常称为比准价格,采用成本法估算得出的结果通常称为积算价格,采用收益法估算得出的结果通常称为收益价格。
但从理论上讲,一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格。
•2012年房地产估价师考试时间:10月13、14日
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