2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(19)

　　四、最高最佳使用分析

　　最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。对估价对象的最高最佳使用分析应在对估价对象于估价时点的实物、区位特点进行分析评价的基础上，结合估价对象与周围环境的协调性、可改造性等方面进行。××大厦为集商业、办公、居住为一体的大型综合性房地产项目，目前已经形成的建筑物其用途在法律上是许可的，对其最高最佳使用分析只能在技术可能的前提下，考察其经济上的合理性。

　　根据××大厦目前的实际情况，尚不具备投入使用的能力，要想能够进入市场销售，还必须完成后续建设工程以及必要的配套工程。分析其建设改造方案，可以有三种选择：

　　第一种选择：是维持现有建筑设计，完成后续工程后直接进入市场。从估价对象部分的现有建筑设计、施工方案看，裙楼设计为整体商业建筑，根据城市规划以及对周围现有商业配套设施情况的调查分析，该使用功能设计难以实现。从目前的市场需求来看，在该区域内对这种大面积高档住宅的市场需求极其有限，项目销售难度很大。因此，这个方案在经济上不合理。

　　第二种选择：是将现有建筑拆除后重新进行设计施工。按照类似区域内现有土地出让情况看，保持与估价对象相近容积率的情况下，同类项目用地净地出让的综合地价楼面价格为3 000元/m2左右，且新设计的建筑会更加符合市场要求，能够取得更好的经济效益。但是，拆除重新建设的方案有较大政策上的困难。另外，拆除重建的方案使项目的运营时间加长至少1年的时间，市场发生变化的风险加大，也导致收益的不可预测性增加。

　　第三种选择：是对估价对象在现状的基础上，按照技术可能，对其外部装修、内部布局按照当前市场要求进行适当改造。同时，估价对象为主体已经完成的在建工程，现有建筑规模是经过规划允许的最大规模，是合法的，无论是从技术上还是从法律上都不能再增加规模，因此，目前的规模为法律和技术允许下的最佳规模。我们认为这种选择在经济上是可行的。在上述最高最佳使用分析的基础上，对估价对象具体的规划改造方案设定及理由为：

　　(1)地下l～2层，为设备用房以及人防工程。其中人防工程作为地下停车场使用，根据建筑设计相关规范，在东侧设置出入口。停车场内设置停车场管理系统，地面水泥砂浆压光，墙面、柱面刮大白，天棚为普通白灰粉刷，安装照明灯。该设计与原设计相同。

　　(2)裙房l～3层，内部重新规划分割。在竖向上分为300～3 000m2的不同部分空间，可规划为特色商店、健身俱乐部、咖啡厅、茶馆、特色餐饮、洗浴、KTV、经济型酒店等。改造内容主要是对外立面更新，更换首层进出入口大门、落地玻璃窗，已装修墙面花岗岩进行适当更换等。内部工程包括空间分割，楼梯设置，地面、墙面、天棚做吊顶装修，上下水、供电、采暖、中央空调、煤气等基础设施管线布置、设备设施安装以及管线接口预留。在首层大厅中间洞口处修建通往地下室与地上二、三层的楼梯。

　　(3)裙房外立面改造：首先需要对外立面更新改造，外立面的更新设计要符合建筑设计规范以及城市规划对建筑外立面控制的一般要求，由于估价对象位于××商务区东端，其所处区域规划为未来的金融商务区，因此，外立面的设计必须能够与该规划相应用，且能够体现其项目形象。

　　(4)塔楼A座户型改造：对列入估价范围的塔楼A座部分，由于原设计为　高级公寓，建筑结构为钢筋混凝土框架剪力墙，在功能上难以进行调整，应维持住宅用途使用。但是，根据目前的市场需求状况，以及所处区域为商务区的情况，宜改造为以小户型公寓为主，少量中等户型的高级公寓。根据原有设计图纸分析，在户型设置上可以改造为以小于40m2的一室或50～60m2的一室一厅为主，少量二室一厅的住宅。根据对原设计图纸的分析，在不破坏原有结构的条件下，每层最多可改造为l6套住宅，其中一室一厨一卫住宅4套，一室一厅一厨一卫住宅4套，二室一厨一卫住宅4套，二室一厅一厨一卫住宅4套。

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