2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(36)

更新时间：2012-06-12 17:04:38 来源：|0

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　　案例2-2】分析

　　报告格式符合评估要求，选用估价方法符合《规范》要求，技术思路清晰，语言表达简洁明了。不足之处是：

　　⑴ 估价对象为一大型物业，评估报告未对物业的整体用途和分层用途作详细说明，使报告书的估价方法确定和技术参数的确定依据欠缺。

　　⑵ 估价前提中，并未说明委托人已按其提供的设计方案的要求完成施工，这就使报告书后续的物业状况及装修状况、设备的描述缺乏依据。

　　⑶ 在运用收益法过程中，对租金年递增率4%，报酬率9%的选取缺乏必要的说明。

　　⑷ 在运用成本法过程中，采用估价对象实际成本计算积算价格欠妥。

　　⑸ 成本法估价时扣除招租修正值是不合理的，是对不同估价方法所体现的价格形成过程理解不深造成的，收益法是根据未来收益确定价格，由于招租期导致的收益减少自然会对其收益价格产生影响，但与成本法估价却没有必然联系。

　　⑹ 估价报告应用的有效期应是自估价报告完成之日起一年内有效，而不是自估价时点起一年内有效。

　　第三节屋租赁价格评估

　　一、房屋租赁价格管理的法律规定

　　㈠房屋租赁价格应以合同形式载明

　　《城市房地产管理法》第五十三条：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定……租赁价格……”租赁合同是出租人与承租人签订的用于规范租赁行为的协议。在租赁合同中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。租赁价格，即租金标准的确定是租赁合同的核心。租赁合同应当明确规定租金标准及支付方式。同时租金标准必须符合有关法律、法规的规定。出租人除收取租金外，不得收取其他费用。

　　㈡不同用途房屋租赁价格管理规定

　　《城市房地产管理法》第五十四条：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策，租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”本条规定了住宅用房和生产经营性用房的不同的租赁价格政策。对于租用房屋从事生产、经营活动的，由于其用途与住宅用房不同，因此，可以由租赁双方协商议定租金标准和其他租赁条款。

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