2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(37)

　　随着社会主义市场经济的建立，第二产业用房和第三产业用房日益增多，此类非住宅用房用途、结构、装修标准等与住宅用房有明显区别和差异，其租金标准应依靠市场调节，由租赁双方协商议定。非住宅租赁价格评估时应以市场租金、协议租金确定。

　　㈢ 私房租赁价格管理规定国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》(1983年)第15条规定，租赁城市私有房屋“房屋租金由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，协商议定;没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得随意抬高。”如私房为住宅用房，其租赁价格的确定应符合政府有关规定标准。如私房为非住宅用房，应按市场情况协商议定其租赁价格。

　　二、房屋租赁价格评估的特点

　　房屋租赁价格(即房屋租金)是房屋承租人为取得一定时期内房屋的占有、使用、收益权利而向出租人支付的代价。其价格评估具

　　有如下特点：

　　㈠ 住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和市场租赁评估

　　两种类型

　　住宅类房屋租赁价格的政策性评估，估价人员应严格执行有关租赁政策，没有超越规定调整租金幅度的价格空间。这类住宅房屋的类型包括各级政府所属的直管公房和廉租房等。住房是人们生存的基本条件和基本权利。国家和地方人民政府对这类政策性、公益性住房租金标准等都有具体规定，明确了一般标准，限定了浮动幅度。租赁行为既逐步走向市场经济的轨道，又保证居民不致承受太重的负担，体现住房所具有的一定的社会保障性质。此类政策性住房租赁价格评估时应严格遵守国家和地方政府的有关规定。住宅类房屋的市场租赁价格评估主要涉及商品房住宅和已购房，由于该类房屋的买卖、租赁行为属于市场行为，其租赁价格为市场价格，应参照公开市场价值标准评估。

　　㈡ 租约对租金估价有一定的影响

　　如为合理性契约式房屋租赁价格评估，宜采用租约所确定的租金。租约期外的租金则采用正常客观的租金标准。租赁房屋已订立租约时，应对租约中所约定的租金标准的客观性、合理性进行判断。如租约所约定的租金客观合理，一般应根据该租金估价;如与市场租金标准相差较大(或高、或低)，租金明显存在不合理性，则应重新评估其租金值。

　　㈢ 划拔土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分

　　根据《城市房地产管理法》等法律、法规和政策的规定，以营利为目的出租划拨土地使用权的房屋，其租赁价格评估应同时给出租金中所含的土地收益值。房屋租赁价格中应含土地收益值，而房租中的土地收益为上缴国家部分，因此，需要将土地收益值单独列示。

　　三、估价方法在房屋租赁价格评估中的应用

　　㈠ 市场法

　　市场法是房屋租赁市场公开、租赁信息充分时首选的一种方法。评估时应广开信息渠道，可查阅有关报刊中租赁信息，收集房地产交易展示会资料，了解房地产中介租售行情等。在调查房地产租赁。

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