2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(31)

　　具体评估时，将待估宗地的实际情况与住宅用地地价因素修正说明表相比较，对照住宅用地地价因素修正系数表，综合确定待估宗地各相关因素的修正系数表

　　⑽ 土地开发程度修正待估宗地土地开发程度“五通一平”(即通路、供水、排水、通电、通讯及场地平整)与基准地价设定土地开发程度“五通一平” (即通路、供水、排水、通电、通讯及场地平整)一致，故不需要修正。

　　⑾ 计算委估地块地价××区卓刀泉南路12号基准地价系数修正法评估过程一览表

　　㈡ 假设开发法

　　根据委托人提供的资料，估价对象土地为待建设空地，根据最有效使用原则，该宗地可采用假设开发法评估。从发展的观点看，土地之所以有价，完全在于其可以开发、利用、建房，并可从中获取收益。为了获得土地而支付的地价，显然是在预计的不动产总价中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余价格”。即地价等于土地与建筑物出售价格减去建筑物本身的价格。因此，假设开发法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

　　⑴ 预测楼价

　　设定委估地块上规划兴建建筑总面积69570┫的住宅建筑物。

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　　假设开发期为1年，房屋建成后即可售完。根据评估人员对该地区同类住宅小区售价的调查，估算委估地块平均售价为2100元/┫。则预测总楼价为：

　　2100×69570/10000=14609.70(万元)

　　⑵ 建安费用

　　参考《××市造价管理站关于发布××地区建筑安装工程二○○三年二季度造价指数的通知》(×建价字[2002]31号)，综合现场实际情况，估算该项目建安费用(含简单装修配套)单价为750元/┫，则建安费用为：750×69750/10000=5217.75(万元)

　　⑶ 工程前期费用(含配套费及各项规费)

　　①勘察规划设计：按建筑面积12元/┫估算，则为：12×69750/10000≈83.48(万元)

　　②城市建设配套费

　　Ⅰ基础设施配套费：80×69750/10000≈556.56(万元)

　　Ⅱ消防设施配套费：1.5×69750/10000≈10.44(万元)

　　Ⅲ人防易地建设费：24×69750/10000≈166.97(万元)

　　以上合计为733.97万元。

　　③墙体改革费：10×69750/10000≈69.57(万元)

　　④抗震设防审查：0.05×69750/10000≈0.35(万元)

　　⑤工程质量监督费：按建安造价的1.8‰计，则为：5217.75×1.8‰≈9.39(万元)

　　⑥垃圾服务费：12×69750/10000≈83.48(万元)

　　⑦白蚁防治费：1.2×69750/10000≈8.35(万元)

　　⑧开发行业管理费：0.5×69750/10000≈3.48(万元)

　　⑨契税：地价以x表示，则契税为0.04x(万元)

　　工程前期费用合计为992.07+0.04x(万元)

　　⑷ 投资利息

　　参考2002年2月21日调整利率后中国人民银行公布的一年期贷款利息率5.31%计，取1年贷款利息率5.31%。地价和前期费用一次性投入，建造费用在开发期内均匀投入，则投资利息为：(x+992.07+0.04x)×[(1+5.31%)1-1]+5217.75[(1+5.31%)1/2-1]≈0.052x+189.42(万元)

　　⑸ 投资利润

　　本次评估确定为10%，则投资利润：(x+992.07+0.04x)×[(1+10%)1-1]+5217.75[(1+10%)1/2-1]≈0.104x+352(万元)

　　⑹ 管理费用、销售费用用其它不可预见费用按楼价的2.5%计，则为365.24(万元)

　　⑺ 税费(含后期费用)

　　Ⅰ水增容费

　　根据对××市的调查，水增容平均费用为15元/┫。则水增容费为：104.36(万元)

　　Ⅱ电增容费

　　××市电增容平均费用为45元/┫。则该项费用为313.07(万元)

　　Ⅲ营业税及附加(教育附加、城市维护建设税、堤防维护建设、平抑副食品价格基金)：14609.7×5.85%≈854.67(万元)

　　Ⅳ专项维护资金：5217.75×1.5%≈78.27(万元)则后期税费合计为1350.37(万元)

　　⑻ 计算地价

　　地价=楼价-⑵-⑶-⑷-⑸-⑹-⑺x=14609.7-5217.75-992.07-0.04x-0.0552x-189.42-0.104x-353.88-365.24-1350.37经整理后：x≈5120.79(万元)

　　因此，运用假设开发法测算出委估地块地价为5120.79万元，委估地块面积34068.69┫，则单价为：1503.08元/┫。

　　七、估价结论及确定之理由

　　根据以上计算结果，结合所掌握的当地土地市场情况，由于上述计算结算差异不大，可取上述两种方法的评估结果的算术平均数

　　作为委估地块的地价，即：

　　土地单价=(1433.08+1503.08)/2≈1468.08元/┫

　　土地总价=1468.08×34068.89/10000≈5001.56万元

　　人民币(大写)：伍仟零壹万伍仟陆佰元整

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