2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(32)

更新时间：2012-06-12 17:10:49 来源：|0

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　　【案例2-1】分析

　　⑴ 该报告以确定国有土地使用权出让价格为目的，遵循土地估价原理、原则，选用基准地价系数修正法、假设开发法对估价对象估价，技术思路正确。

　　⑵ 该报告符合估价报告的总体要求，全面、公正、客观、准确地记述了估价的过程、结论。

　　①完整地反映了估价所涉及的事实、推理过程、结论，正文内容和附件资料齐全、配套，估价结论能被报告使用者理解、接受。

　　②报告站在中立立场上对影响估价对象价值的因素进行了客观的介绍、分析，结论依据充分。

　　③语言准确、清楚。

　　⑶ 报告的格式、组成内容符合规范要求。

　　⑷ 该报告符合土地使用权出让价格评估要求：采用公开市场价值标准评估。

　　⑸假设开发法费用支出计算中，列出了专项维护基金。很好，因为不少类似报告忽略了该项费用支出。不足之处：

　　⑴ 开发完成后的房地产于基准日期的总价值的确定，应该至少选择三个市场案例、采用市场比较法的有关程序和要求确定。该报告中只是笼统地“根据估价人员对该地区同类型住宅小区售价的调查，估算委估地块住宅房屋平均售价为2100元/┫”便确定了开发完成后的住宅房屋于基准日期的总价值。该报告对于开发完成后的住宅房屋于基准日期的总价值的确定过程过于简单。

　　⑵ 假设开发法中，应该对专业费、前期费、市政基础设施配套费等规费取费及开发周期确定的依据、标准，予以说明。否则难免报告欠严谨之嫌。

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