2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(7)

　　5.设备。包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备。需要了解它们的配置和性能。

　　6.装修。分为内装修和外装修。需要了解装修的标准和程度，所用材料的品质及装修质量等。

　　7.公共配套设施完备程度。

　　8.平面布置。包括平面图、户型图等。

　　9.外观。包括外观图片等。

　　10.建成年月。包括开工日期和竣工日期。

　　11.维修、保养情况及完损程度。包括地基的稳定性、沉降情况(沉降是否均匀及其程度)等。

　　12.利用现状。包括不同用途的面积分配和楼层分布。

　　13.产权状况。在中国大陆，建筑物与土地的所有制不同，土地全部都是公有的，建筑物可以私人所有。建筑物的所有权除了独立、共有，还有区分所有，其中，共有有按份共有和共同共有。

　　法律规定，转让共有的房地产时，需经其他共有人书面同意 。区分所有是以建筑物的某一特定部分为客体而成立的房地产所有权形式，是一种复合性的权利，

　　由专有部分的所有权(该部分通常为独有，但也可能为共有，但这种共有不是建筑物各专有部分的所有人之间的共有)、共用部分的。持份权(该部分为建筑物各 专有部分的所有人之间按份共有)和因共同关系所产生的成员权构成。

　　另外，要了解是完全产权还是部分产权;是否已出租(已出租的房屋再转让时要受原租约的限制);是否抵押、典当或为他人提供担保;是否涉案;产权是否有争议;是否为临时建筑;是否属于违法建筑。

　　还要了解所坐落的土地的权利状况，因为房屋所有权还受土地使用权的约束，如在有限期土地使用权的土地上建造的房屋所有权，实际上也是有限期的。

　　14.其他。如通风、采光、隔音、隔振、隔热，层高，物业管理(因为完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要因素)。如果为建筑物的某一部分，如一“套”或一“单元”、“单位”，

　　还需要了解其所处的楼层、朝向;新建的房屋，还需要了解其工程质量;期房，还需要了解其建设单位(开发商)、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位以及预计交付使用的日期等。

　　例题：转让共有的房地产时，需经其他共有人同意。(判断题)

　　答案：错

　　第三节 房地产的特性

　　房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物，是永存的;建筑物为人工建造，它定着在土地上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。

　　从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有以下十个：

　　一、不可移动性(又称位置固定性)

　　房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境(邻里及当地的社会经济)，

　　所以，房地产市场不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场(城市房地产一般是以一个城市为一个市场)，其供求状况、价格水平和价格走势等都是当地的，在不同地区之间各不相同。

　　例题：决定某一房地产价格水平高低的，主要是( )

　　A、全国房地产总的供求状况 B、本地区房地产的供求状况

　　C、全国本类房地产的供求状况 D、本地区本类房地产的供求状况

　　答案：D

　　二、独一无二性

　　房地产的不可移动性，派生出了其独一无二性，可以说没有两宗房地产是完全相同的。即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的位置不同，周围环境、景观不同，这两宗房地产实质上也是不相同的。

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