2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(15)

更新时间：2012-07-24 15:09:10 来源：|0

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　　⑶ 不同出让方式可侧重采用不同的估价方法

　　国有土地使用权出让价格评估为政策性估价范围。按照法律所规定的三种土地出让方式，分别选用针对性、适应性强的估价方法，是保证估价结果合法、合理的关键一步。拍卖方式出让土地使用权时，宜重点选取市场法、假设开发法等评估方法。因为市场法充分考虑了市场行情、市场承受力;而假设开发法，则充分考虑了宗地自身使用情况、将来可能带来的土地收益。协议方式出让土地使用权时，宜重点选取成本法、基准地价修正法等评估方法。由于协议方式出让土地使用权是双方协商的结果，没有引入市场竞争机制，出让透明度不高，主观随意性较大，因此，在对此方式出让土地使用权出让价格进行评估时，如其出让金低于国家规定所确定的最低价，则应依法调至国家规定最低价或适度高于最低价。通常不低于按照土地的基础设施完备程度、平整程度等对应的正常成本价格。基准地价修正法也是对不同土地用途的成本反映或成本的一定修正。

　　⑷ 搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性由于土地数量的稀缺性和位置的固定性，即使在具有同质性的同一供求圈内，每一宗土地都有自己的特点，也就是说土地的可替代性较差。因此，在采用市场法进行国有土地使用权出让价格评估时，更要注意所选取的可比实例的用途和所处地段应相同，即有相同的土地利用方式和处于相同特征的同一区域或邻近地区，或处于同一供求圈内或同一等级土地内。否则，不能采用市场法评估出让土地使用权价格。

　　三、估价方法在国有土地使用权出让价格评估中的应用

　　国有土地使用权出让价格评估可采用市场法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等。

　　㈠市场法

　　市场法是土地使用权市场交易较为活跃，可比实例较多时普遍采用的一种方法。评估国有土地使用权出让价格时，先选取与估价对象土地有可比性的市场交易实例(一般为3例以上)。所谓可比性，表现在土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性或土地等级的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一(或相似)性、土地交易日期的相近性，以及交易情况的正常性等。然后在交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等方面予以调整，得出估价对象土地使用权价格。

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