2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(14)

更新时间：2012-07-24 15:12:06 来源：|0

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　　《城市房地产管理法》第十二条第三款规定：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。”需增加现行的挂牌等出让方式，国家作价人股授权经营。

　　㈢转让以划拔方式取得的土地使用权的房地产时应缴纳的土地使用权出让金《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家规定缴纳土地使用权出让金。”

　　二、国有土地使用权出让价格评估的特点

　　国有土地使用权出让价格评估与其他目的的估价相比，有以下特点：

　　⑴ 国有土地使用权出让价格评估应采用公开市场价值标准国有土地使用权出让是政府作为土地所有者参与的一种市场行为。例如，国有土地使用权拍卖就是属于自主性拍卖，拍卖的时机、底价都由土地出让方根据市场情况自主确定，如果未达到拍卖底价，出让方可以收回拍卖标的，另行拍卖。强制拍卖则不同，拍卖的时机是由强制执行者(例如法院)规定的，拍卖底价也是由强制执行者委托估价机构确定的，拍卖标的的原业主对此完全没有发言权，即使拍卖不成功，强制执行者也可以采取其他的方式执行，例如将标

　　的作价转让。

　　因此，强制拍卖底价评估时要考虑其短期内强制处分标的物时造成的价格折减，而土地使用权出让拍卖底价评估则可以完全采用公开市场价值标准。

　　⑵ 估价时点一般为估价作业日期以后某一时点

　　国有土地使用权出让价格的评估和确定，是其土地出让行为成立的必要前提和预先需要完成的必要程序。城市政府及其土地主管部门在对所在城市国有土地使用权出让前，需要对其宗地出让价格或出让底价进行评估。拍卖方式出让国有土地使用权时，其拍卖底价估价时点为宗地拍卖出让日。招标方式出让国有土地使用权时，其招标底价估价时点为宗地招标出让日。协议方式出让国有土地使用权时，其协议底价估价时点为宗地协议出让日。以划拨方式取得的土地使用权准予转让时，补交土地使用权出让金的估价时点，为受让方可办理土地使用权出让手续开始日。

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