2012年房地产估价《理论方法》辅导-假设开发法的含义

　　一、假设开发法的含义(熟悉)

　　简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得的利润，

　　然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

　　假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益(具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额)为导向来求取房地产的价值。

　　二、假设开发法的理论依据(熟悉)

　　假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产(如新建商品房)价值的成本法的“倒算法”。两者的主要区别是：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值;

　　而在假设开发法中，开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到，需要求取的是土地价值。

　　假设开发法更深层的理论依据类似于地租原理(可详见本书第十一章第一节“地租理论及测算”)，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法测算的通常是一次性的价格剩余。

　　三、假设开发法适用的估价对象(掌握)

　　假设开发法适用的估价对象不仅是上述房地产开发用地。凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可采用市场法、收益法等方法求取的房地产，

　　都适用假设开发法估价，包括可供开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地，典型的是各种房地产开发用地)、在建工程(或者称为房地产开发项目)、

　　可重新改造或改变用途的旧的房地产(包括改建、扩建、重新装饰装修等，如果是重建，则属于毛地的范畴)。以下把这类房地产统称为“待开发房地产”。

　　假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。

　　假设开发法用于房地产估价与用于房地产开发项目投资分析的不同之处是;在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上，而投资分析是站在某个特定的投资者的立场上。

　　房地产开发项目投资分析的目的，是为了给房地产投资者的投资决策提供参考依据。假设开发法具体可为房地产投资者提供下列3种数值：

　　(1)测算待开发房地产的最高价格。如果房地产投资者有兴趣取得某一待开发房地产，他必须事先测算出自己能够接受的最高价格，他的实际购置价格应低于或等于此价格，否则就不值得取得该待开发房地产。

　　(2)测算房地产开发项目的预期利润。在测算房地产开发项目的预期利润时是假定待开发房地产已经按照某个价格购置，即待开发房地产的取得成本被视为已知。预计可取得的总收入减去待开发房地产的取得成本以及开发成本等费税后的余额，为该房地产开发项目所能产生的利润。此利润或利润率如果高于房地产投资者期望的利润或利润率，则认为该房地产开发项目可行;否则，应推迟开发建设，甚至取消投资。

　　(3)测算房地产开发中可能出现的最高费用。在确定最高费用时，待开发房地产的取得成本也被视为已知。确定最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使整个开发成本等费税在开发过程的各个阶段得到有效的控制，不至于在开发过程中出现费用失控。

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