2012年房地产估价《理论方法》辅导-假设开发法的基本公式

更新时间：2012-08-15 14:11:56 来源：|0

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　　六、假设开发法的基本公式(掌握)

　　1.假设开发法最基本的公式

　　待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润

　　后续必要支出及应得利润=待开发房地产取得税费+后续建设成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润

　　与此相对照，如果是采用成本法求取开发完成后的房地产价值，则公式为：

　　开发完成后的房地产价值=待开发房地产价值+待开发房地产取得税费+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　在实际估价中，对于上述公式中具体应减去的项目及其金额，要牢记“后续”两字，掌握的基本原则是设想得到估价对象(待开发房地产)以后到把它开发建设完成，还需要开展的各项工作和相应的必要支出及应得利润。

　　因此，如果是已完成的工作和相应的支出及利润，则它们已包含在估价对象的价值内，不应作为扣除项目。例如，评估毛地的价值，即该土地尚未完成房屋拆迁补偿安置，

　　这时减去的项目应包括房屋拆迁补偿安置费用等。《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。

　　”但是，如果评估的是已完成房屋拆迁补偿安置的土地价值，则不应将房屋拆迁补偿安置费用等作为扣除项目。

　　运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况;二是要把握开发完成后的房地产经营方式。待开发房地产的状况就是估价对象状况，有土地(又可分为生地、毛地、熟地)、在建工程和旧的房地产(以下简称旧房)等;开发完成后的房地产状况，有熟地和新的房地产(以下简称新房)等。新房又可分为毛坯房、粗装修房、精装修房等等。将待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况结合起来，

　　假设开发法估价的情形主要有以下7种：

　　①估价对象为生地，在生地上进行房屋建设;②估价对象为生地，将生地开发成熟地;

　　③估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设;

　　④估价对象为毛地，将毛地开发成熟地;

　　⑤估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设;

　　⑥估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋;⑦估价对象为旧房，将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房。

　　未来开发完成后的房地产经营方式，有销售(包括预售、建成后销售)、出租(包括预租，但比较少见，多为建成后出租)和营业(如商场、宾馆、度假村、游乐场这类房地产，投资者将其建成后也可能自己直接经营)等。

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