2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(9)

更新时间：2012-08-22 14:25:30 来源：|0

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　　⑶ 该商品房预计1998年5月建成，要估测建成时的售价，估价对象的状况和房地产市场情况应该如何选择：

　　A. 估价对象状况及房地产市场情况均为1995年7月的状态

　　B. 估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态

　　C. 估价对象状况为1998年5月、房地产市场情况为1995年7月的状态

　　D. 估价对象状况为1995年7月、房地产市场情况为1998年5月的状态

　　【例1-1】是1998年房地产估价师执业资格考试《房地产估价案例与分析》的试题，这个题主要就是考房地产估价技术路线的确定。

　　【例1-1】提的三个问题反映了三种不同的估价目的，需要了解的估价基本事项不同，相应的估价技术路线也各异。

　　第一问涉及的估价目的是确定甲方实际应支付给乙方的工程款，因此其估价技术路线是：1993年7至12月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估价值，估价时点是1993年12月工程停工之日，而不是1995年7月甲方向法院起诉之日。

　　第二问是确定项目转让的价格，因此其估价技术路线应该是采用假设开发法确定项目在转让时点的价格，这个价格与第一问提到的“甲方实际应支付给乙方的工程款”是完全无关的。

　　第三问是确定估价对象1998年5月建成时的售价，因此要按照估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态来确定其届时的价格。

　　在这个例题中，估价目的、估价时点、估价对象的状况、房地产市场情况等估价基本事项与估价对象的价格内涵和价格形成过程，以及与估价技术路线之间的关系体现得非常充分。

　　四、确定房地产估价技术路线要遵循房地产估价原则房地产估价技术路线所反映的是房地产价格的形成过程，而房地产估价原则体现的也正是房地产价格的形成原理，因此，在确定房地产估价技术路线时要遵循房地产估价原则也就是十分自然的事了。

　　㈠房地产估价技术路线与合法原则遵循合法原则，要求房地产估价应以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提估价。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。房地产价格实质上是房地产权益的价格，而房地产权益是由法律法规或者合同所确定的，估价所要考虑的也只能是合法的权益的价格。又由于房地产价格是在其使用和处分的过程中形成的，因此在确定房地产的价格时，就必须坚持其使用和处分的合法性。

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