2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(5)

更新时间：2012-08-22 14:31:37 来源：|0

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　　“2.0.14成本法(cost approach)求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。”

　　“2.0.15假设开发法(hypothetical development method，residual method)预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。”

　　首先，收益法、成本法和假设开发法都要求估价的最终结论是“估价对象的客观合理价格或价值”，这与市场法是一致的，也是公开市场价值标准的体现，应用这些估价方法的终极目的也是确定估价对象的公开市场价值。

　　同时，收益法要求采用“估价对象未来的正常净收益”(《规范》第2.0.13条)，成本法采用的建筑物重置价格或重建价格是“建筑物的正常价格”(《规范》第2.0.14、2.0.2l、2.0.22条)，假设开发法采用正常开发成本”(《规范》第2.0.15条)。这些都说明，这些估价方法同样是以现实存在的与估价对象有关的各种公开市场价值为出发点的(这里所说的“与估价对象有关的各种公开市场价值”包括：估价对象未来的正常净收益、建筑物的正常价格、正常开发成本等)。

　　实际上，成本法是通过估价对象的各组成部分的公开市场价值来确定估价对象整体的公开市场价值，收益法是通过估价对象的正常净收益来推算估价对象的公开市场价值，假设开发法是通过估价对象成为最终产品后的公开市场价值来反算估价对象作为半成品时的公开市场价值。所以我们可以认为：其他的估价方法都是市场法的变形，因为它们的实质都是要确定估价对象的公开市场价值。我们甚至可以通过一些极端的情况来认识其他估价方法与市场法之间的联系。假定要评估一宗房地产在某估价时点的价格，如果知道一年后该房地产的正常市价是4200元/┫，又知道该房地产的报酬率是5%，不考虑交易税费等因素，我们可以推断出当前该房地产的正常市价应该是4200/(1+5%)=4000(元/┫)。如果我们把一年以后的售价4200元/┫当作该房地产的净收益，这种方法也就是收益法，在这种情况下的收益法已经和市场法几乎没有什么区别了。

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