2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(4)

　　《规范》第2.0.8条对公开市场价值标准进行了定义：“2.0.8公开市场价值Open market value在公开市场上最可能形成或成立的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。”

　　进行房地产估价，首先要解决“评估什么”的问题，公开市场价值标准告诉我们，在估价时通常是要估房地产的公开市场价值。

　　这样的价值标准对房地产估价的方法起着决定性的作用。

　　㈡ 公开市场价值标准决定估价方法的实质在进行房地产估价时，确定了估价技术路线才能进一步根据估价对象决定采用何种估价方法，而公开市场价值标准本身就决定了各种估价方法的实质。

　　根据公开市场价值的定义，公开市场价值是“在公开市场上最可能形成或成立的价格”，怎样确定估价对象“在公开市场上最可能形成或成立的价格”呢?当然最好就是参照与估价对象房地产类似的房地产在公开市场上实际成交的价格，而这正是市场法的基本原理。所以说，按照公开市场价值标准的规定，采用市场法对估价对象的公开市场价格进行估价是顺理成章的事，市场法也是最直观地体现公开市场价值标准的一种估价方法。

　　《规范》对市场比较法的定义如下：“2.0.12市场比较法(market comparison approach，salescomparison approach)将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此推算估价对

　　4象的客观合理价格或价值的方法。”从市场比较法的这个定义可以看出：市场比较法的出发点是实际交易的类似房地产的已知价格，即市场实际成交的价格，而终极目的是确定出估价对象的价值，也即公开市场价值。同时，市场法强调“成交价格为正常价格或可修正为正常价格”(《规范》第5.2.3条)。

　　所有这些都告诉我们：应用市场法估价的终极目的就是确定估价对象的公开市场价值，市场法是公开市场价值标准在估价方法中的直接体现。正因为如此，《规范》第5.1.4条规定：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。不仅市场法体现了公开市场价值，其他估价方法也是如此。其他各种房地产估价方法究其实质，可以说都是市场法的变形，是对市场法的补充，因此这些估价方法同样体现了公开市场价值标准，这从《规范》对其他估价方法的定义和估价要求上都可以看出：

　　“2.0.13收益法(income approach、income capitalizationapproach)

　　预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。”

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