2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(2)

更新时间：2012-08-22 14:37:17 来源：|0

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　　而这两种估价技术路线反映的价格形成过程却又是不同的：前者是用出让土地使用权价格减去土地使用权出让金价款;后者是采用成本积算的方法，在积算时不考虑土地使用权出让金价款。

　　又例如《规范》第6.12.2条规定：“6.12.2房地产损害赔偿估价，应把握被损害房地产在损害发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。”

　　这里所说的：“对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值”，就是一种估价技术路线。也就是说，在进行房地产损坏赔偿估价时，需要确定的是估价对象房地产因损坏所造成的价值损失。这个价值损失又如何衡量呢?是用对其进行修复所需的费用来衡量的。因此，房地产损坏赔偿估价时，估价结论的价格内涵是“房地产因损坏所造成的价值损失”，或者是“修复所需的费用”。明确了价格内涵，我们也就明确了该价格的形成过程：模拟对损坏的房地产进行修复从而得出修复所需的费用。进而也就明确了估价的技术路线：估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。由以上所举《规范》中的一些条文规定已经可以看出，房地产估价技术路线反映了房地产价格的内涵和房地产价格形成过程，关于这一点，在本章后面还会反复强调。

　　三、房地产估价技术路线与房地产估价方法

　　㈠房地产估价技术路线与房地产估价方法的密切关系

　　房地产估价技术路线是估价人员对房地产价格形成过程的认识，而房地产估价方法本身也反映了人们对房地产价格形成过程的认识。可以说，每种房地产估价方法都体现了一种技术路线。

　　例如，市场法体现的是这样一种对价格形成过程的认识：房地产的正常市场价格是该房地产在公开市场上最可能实现的价格，或者说是被大多数买家和大多数卖家认可的价格。正是按照这样对价格形成过程的认识，市场法采用“选取类似房地产的实际成交价格经过处理后作为评估价值”的技术路线。

　　成本法反映的估价技术路线是：在无法通过市场直接得到估价对象的正常市场价格的情况下，可以通过对估价对象房地产的价格组成部分进行分解，了解各价格组成部分的正常市场价格，再累加(积算)作为估价对象的正常市场价格。也就是说，成本法认可这样一种价格形成过程：房地产的价值是由其各组成部分的价格累加而成的。

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