2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(3)

　　收益法体现了对价格形成过程的这样一种认识：可以将购买房地产作为一种投资，将该投资未来可以获得的所有净收益折现之后累加，用所得结果作为估价对象的房地产价格。收益法所体现的估价技术路线是：房地产价值是由房地产未来可获得的收益决定的。

　　假设开发法体现的房地产价格形成过程也即估价技术路线是：

　　未完成的房地产的价值取决于它完成后的价值与从未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利息、利润、税费的差额。同一个估价对象，采用不同的估价方法，实际上是在模拟不同的价格形成过程，体现的是不同的估价技术路线。例如，对一宗尚未完成的房地产开发项目的估价，我们可以采用成本法，求取获取土地的价格、已投入的建造成本和各项相关费用、利息、利润、税费，累加即得到其价格。这既是成本法的估价过程，也体现了一种技术路线。它所反映的价格形成过程是：房地产价值是由构成房地产价值的各组成部分积算而形成的。也可以采用假设开发法先确定该项目完成后的市场价值，再扣除由未完成状态继续建造至完成所需的各项投入和利息、利润、税费，由此也可得出估价对象的价值。这种方法所反映的价格形成过程是：未完成房地产价值最终取决于它开发建设完成后的市场价值，由后者可以推算出前者。所以说，房地产估价技术路线与房地产估价方法是一种密不可分的关系。

　　⑵ 把握房地产估价技术路线有助于正确运用房地产估价方法由于房地产估价技术路线反映了房地产价格形成过程和价格内涵，而房地产估价方法的实质也是模拟房地产价格的形成过程确定估价对象的价值，所以，把握房地产估价技术路线有助于正确理解和运用房地产估价方法，并且不会由于房地产估价方法在表现形式上的不同而迷惑。

　　第二节 房地产估价技术路线的确定

　　一、确定房地产估价价值标准

　　㈠ 房地产估价的公开市场价值标准

　　房地产估价的价值标准所要解决的是房地产估价的最根本的问题，即房地产估价是“评估什么前提条件下的房地产价值”。房地产估价的价值标准问题是一个影响房地产估价全过程的重要问题，从估价方法的运用到估价结论的确定，都要受到房地产估价的价值标准的影响。国际上通行的和世界各国(地区)制定的估价规范(或标准、指南等类似文件)中，价值标准也都是一个重点强调的问题。通常，最常用、也是最容易为不同的估价师取得共识的价值标准是公开市场价值标准。因此，在上述国际通行的各种估价规范中，都将公开市场价值标准确定为通常情况下估价时应采用的价值标准。目前我国在房地产估价中最普遍采用的价值标准也是公开市场价值标准。《规范》明确了公开市场价值标准在房地产估价中的重要地位，对于澄清一些模糊认识，指导估价实践，具有十分重要的意义。

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