2012年房地产估价师《经营与管理》第一章知识点

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　　第一章 房地产投资及其风险

　　1. 投资的分类(四种分类)

　　按投资期限或投资回期长短分

　　短期投资(一年以内)

　　长期投资(一年以上)

　　按投资人能否直接控制其投资资金来划分

　　直接投资(直接用资金办实业)

　　间接投资(投资人购买有价证券，间接投资实业)

　　按投资对象存在的形式来划分

　　金融投资(预先垫付资金形成金融资产)

　　实物投资(预先垫付资金形成实物资产)

　　按投资的经济用途划分

　　生产性投资(投入生产领域)

　　非生产性投资(投入非生产领域)

　　2. 投资的特性(四特性)

　　投资是一种经济行为

　　投资具有时间性(牺牲即期消费获得将来消费)

　　投资的目的是获取报酬

　　投资具有风险性

　　3. 房地产投资的分类

　　按经济活动类型划分

　　土地开发投资-从事土地开发活动

　　房地产开发投资-从事各类房屋开发活动

　　房地产经营投资-从事房地产出租经营活动

　　按物业类型划分*

　　居住物业投资

　　商用物业投资

　　工业物业投资

　　酒店与休闲娱乐设施投资

　　特殊物业投资

【重点】按物业类型划分的房地产投资

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　　4. 有关保障房的内容

　　廉租住房-面向低收入家庭出租

　　经济适用住房-面向低收入家庭出售

　　限价房-面向中等收入家庭出售

　　经济租赁住房-面向中等收入家庭出租

　　5. 房地产投资的特点(8大特点)

　　区位选择异常重要(具体位置+宏观区位)

　　适于进行长期投资(两个寿命)

　　需要适时的更新改造投资(适应性，需要适时更新改造)

　　投资价值难以判断因而易产生资本价值风险(价值难以判断)

　　变现性差

　　易受政策影响

　　依赖专业管理

　　存在效益外溢和转移(外部性影响)

　　6 房地产的两个寿命

　　经济寿命

　　地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期，即从地上建筑物竣工之日开始，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间

　　自然寿命

　　从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证安全使用为止的持续时间

　　7. 房地产直接投资与间接投资

　　直接投资-投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作

　　房地产开发投资-把土地加工成房屋

　　房地产置业投资-直接买建成的物业

　　间接投资――投资者将资金投入与房地产相关的权益或证券市场，不需要直接参与房地产开发经营与管理工作

　　投资房地产企业股票或债券

　　投资房地产投资信托基金

　　购买住房抵押支持证券

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　　8. 房地产开发投资

　　概念

　　是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地进行规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将基是行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资，获得开发利润的过程

　　性质

　　属于中短期投资，形成房地产市场上的增量供给

　　具体种类

　　土地开发投资-土地一级开发为主

　　商品房建设投资-建房屋

　　9. 房地产置业投资

　　概念

　　向已具备了使用条件或正在使用中的房地产进行投资，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资

　　可以是增量房地产(新房)，也可以是存量房地产(旧房)

　　目的(两个)

　　自用

　　经营出租获得经常性收入

　　还可以获得转售收益

　　置业机构投资者的选择

　　缺乏投资经验又具有低风险偏好的投资者-购买黄金地段的优质成熟物业，购买价格高，收益水平低，但风险小

　　具备投资管理经验又风险偏好型的投资者-购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，初始投资和收益水平低，增值潜力大

　　10. 投资房地产企业股票或债券的类型

　　首次公开发行

　　配股

　　公开增发或定向增发

　　发行可转换债券

　　11. 房地产投资的利弊(四利三弊)

　　利

　　相对较高的收益水平

　　易于获得金融机构的支持

　　能抵消通货膨胀的影响-房地产年价格增涨率超过年通货膨胀率

　　提高投资者的资信等级

　　弊

　　投资数额巨大

　　投资回收周期较长

　　需要专门的知识和经验

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　　12.风险的相关概念

　　概念

　　风险是未来获得预期收益可能性的大小

　　风险的度量

　　标准差-标准差越小，风险越小

　　标准差与期望值之比-越大风险越大

　　三个概念

　　风险收益-实际收益超出预期收益

　　风险损失-实际收益低于预期收益

　　风险报酬-实际收益超出预期收益的部分

　　风险决策(情况不确定，但发生的概率确定)

　　决策准则是最大期望收益

　　一般使用决策树法或决策表法

　　不确定性的决策方法(情况及发生的概率均不确定)

　　小中取大法-悲观看法

　　大中取大法-乐观看法

　　最小最大后悔值法

　　房地产投资风险的方面(四方面)

　　投入资金的安全性

　　期望收益的可靠性

　　投资项目的变现性

　　资产管理的复杂性

　　风险的分类

　　系统风险-对市场内所有投资项目均产生影响，投资者无法控制

　　个别风险-仅对市场内个别项目产生影响，投资者可以控制

　　13. 房地产投资系统风险

　　概念

　　又称为不可分散风险或市场风险

　　个别投资风险中无法在投资组合内部分散、抵消的风险

　　种类(八种)

　　通货膨胀风险(购买力风险)

　　市场供求风险

　　周期风险

　　变现风险

　　利率风险

　　政策风险

　　政治风险-危害最大的一种

　　或然损失风险

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　　14. 利率风险

　　利率调升对房地产投资的影响(三方面)

　　折现率提高，折现后的价值变小，导致房地产实际价值的折损

　　加大投资者的债务负担，导致还贷困难

　　还会抵制房地产需求，导致价格下降

　　15. 房地产投资的个别风险(6类)

　　收益现金流风险(收入低了)

　　项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险

　　未来运营费用风险(费用高了)

　　物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险

　　资本价值风险(折现率或报酬率变化)

　　即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化

　　比较风险(机会成本)

　　也称机会成本风险，投资该项目而失去了其他投资机会，失去了相应的收益的风险

　　时间风险(时机与时间)

　　房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短，物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择，物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短

　　持有期风险(持有时间)

　　房地产投资持有时间相关的风险，寿命周期越长，持有期风险越大

　　16. 风险对房地产投资决策的影响

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　　17.市场风险系数及预期投资收益率的计算

　　资产的预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数(市场的整体平均收益率-无风险资产收益率)无风险收益率一般为国债的收益率或银行存款利率

　　当资产的预期收益率=市场的整体平均收益率时，市场风险系数=1

　　18.资本资产定价模型

　　一个投资的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上投资项目的系统性市场风险系数乘以该项目的市场整体平均收益率与无风险投资项目收益率

　　折现率=资金的机会成本+适当的风险调整值=无风险投资收益率+市场风险系数(市场的平均收益率-无风险投资收益率)

　　【2009年真题】

　　对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为( )。

　　A.设计寿命

　　B.经济寿命

　　C.法定寿命

　　D.自然寿命

　　【答案】B

　　【解析】关于房地产两个寿命的内容。

　　【2009年真题】

　　地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有( )的特性。

　　A.变现性差

　　B.易受政策影响

　　C.依赖专业管理

　　D.效益外溢和转移

　　【答案】D

　　【解析】外部性的内容。

　　【2009年真题】

　　甲、乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%.甲、乙物业投资风险比较的结果是( )。

　　A.甲物业投资风险大

　　B.乙物业投资风险大

　　C.甲、乙物业的投资风险相同

　　D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小

　　【答案】B

　　【解析】用标准差来描述各种可能收益与期望值之间的偏离程序。期望值相同时，标准差越大，说明可能的收益分布越分散，风险越大。如果计算出标准差不一样，就应该用标准差系数这个指标来评价。

　　【2009年真题】

　　如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是( )。

　　A.10.38%

　　B.11.07%

　　C.12.45%

　　D.13.62%

　　【答案】A

　　折现率=无风险投资收益率+市场风险系数(市场的平均收益率-无风险投资收益率)=9%+0.23(15%-9%)=10.38%

　　【2009年真题】

　　下列风险中，属于房地产投资系统风险的有( )。

　　A.市场供求风险

　　B.变现风险

　　C.利率风险

　　D.时间风险

　　E.资本价值风险

　　【答案】ABC

　　【解析】

　　八大系统风险

　　通货膨胀风险(购买力风险)

　　市场供求风险

　　周期风险

　　变现风险

　　利率风险

　　政策风险

　　政治风险-危害最大的一种

　　或然损失风险

　　六大个别风险

　　收益现金流风险(收入低了)

　　未来运营费用风险(费用高了)

　　资本价值风险(折现率或报酬率变化)

　　比较风险(机会成本)

　　时间风险(时机与时间)

　　持有期风险(持有时间)

　　【2009年真题】

　　具有相同市场价值的房地产，其投资价值因人而异。( )

　　【答案】对

　　【解析】市场价值相同的房地产对不同的投资者来说投资价值不同，是因为不同的投资者在开发建设成本或经营费用方面的优势不同，纳税状况不同、对未来的信心和判断也不同。

　　【2009年真题】

　　房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。( )

　　【答案】错

　　【解析】依托的收益高于股票，但属于间接投资而非直接投资。

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