2012年房地产估价《理论方法》辅导-收益法及其运用
更新时间：2012-09-13 14:35:31
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收益法及其运用
一、收益法的含义(熟悉)
二、收益法的理论依据(熟悉)
三、收益法适用的估价对象 (掌握)
收益法适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产，包括住宅(特别是公寓、)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。
这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
四、收益法估价需要具备的条件(熟悉)
收益法评估出的价值取决于估价师对未来的预期。错误和非理性的预期就会得出错误的评估价值。因此，收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化(预测)。
对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识作出的，必须以广泛、深入的市场调查研究为基础。
五、收益法估价的操作步骤(熟悉)
运用收益法估价一般分为以下4个步骤：
①确定未来收益期限;
②求取未来净收益;
③求取报酬率;
④选用恰当的报酬资本化法公式计算收益价格。运用直接资本化法估价一般分为一下3个步骤：
①求取未来某一年的某种收益;
②求取资本化率或收益乘数;
③选用恰当的直接资本化法公式计算收益价格。
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