物业管理制度与政策考点精析

　　(1)本章涉及的有关法律、法规包括：①《中华人民共和国物权法》、②国务院令第379号《物业管理条例》、③《物业服务企业资质管理办法》、④《物业服务收费管理办法》、⑤《住宅专项维修资金管理办法》(原建设部令第l65号)，自2008年2月1日起施行、⑥《关于印发(业主大会和业主委员会指导规则)的通知》(建房[2009]274号)。

　　(2)物业管理与人民群众的生活息息相关。物业管理是伴随着我国市场经济的深入发展而逐步发展起来的一种房地产服务活动。我国的物业管理产生二F 20世纪90年代，规范发展起于2003年9月1日开始实施的《物业管理条例》。《物业管理条例》于2007年8月进行了修订，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。

　　(3)本章的考试重点主要体现在以下几个方面：

　　1)业主、业主大会及业主委员会的政策规定。如2007年试题中，有一道单项选择题：业主选聘和解聘物业服务企业，需要经(D)同意。

　　A.业主委员会

　　B.专有部分占建筑物总面积过半数的业主

　　C.占总人数过半数的业主

　　D.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主

　　依据：《中华人民共和国物权法》规定，业主共同决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　2)《物业管理条例》确立的基本制度。2005年试题中，也出了一道多项选择题：《物业管理条例》确立的基本制度包括(ABE)。

　　A.业主大会制度

　　B.业主公约制度

　　C.住宅小区治安管理制度

　　D.住宅小区综合验收制度

　　E.住房专项维修资金制度

　　做此题，必须熟悉《物业管理条例》。也就是住宅小区治安管理制度、住宅小区综合验收制度不是《物业管理条例》确立的基本制度。同时要搞清，目前“住房专项维修资金制度”已规范为“住宅专项维修资金制度”;“业主公约”已规范为“管理规约”。

　　3)住宅专项维修资金制度。原建设部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》，自2008年2月1日起施行，要认真掌握其规定。2007年试题中，有一道单项选择题：新建商品住宅小区的业主大会成立之前，住房维修资金(B)。

　　A.由物业服务企业代管

　　B.由房地产管理部门代管

　　C.由财政部门代管

　　D.由业主自行管理

　　只要掌握了“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管”这个知识点，这道题就容易做了。

　　(4)学习本章，要学会有关内容的计算。计算的基础知识包括：

　　1)根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定(①制定和修改业主大会议事规则、②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、③ 选举业主委员会或者更换业主委员会成员、④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、⑤有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　2)出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%;售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的 30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

　　3)业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

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