房地产税收制度与政策考点精析

　　(1)本章涉及的有关法律、法规包括：①《营业税暂行条例》及财政部、国家税务总局《营业税暂行条例实施细则》，《土地增值税暂行条例》及财政部《土地增值税暂行条例实施细则》，《契税暂行条例》及财政部《契税暂行条例实施细则》;②2006年《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》;③《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号);@2006年5月，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入量、额征收营业税);⑤《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)的有关规定;⑥<关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税 [2005]181号);⑦国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号);⑧《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2009]157号)。

　　(2)本章的考试重点主要包括：①有关房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税的税制要素构成及相关税收政策;②有关税收的优惠政策。

　　(3)学习房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税及房地产相关税收，要按照纳税人、纳税对象、税制要素构成一分解，进行对照学习，切实做到横向比较，加深理解。特别是各房地产税的税率应重点掌握，近几年的考试，几乎每年都有一道有关房地产税率的试题且出的比较灵活。如2002年试题中的 “教育费附加的税率在城市一般为营业税的(3)%”可以看出简单出题形式越来越少，更多的是采取设埋伏的形式，出题比较灵活。

　　(4)学习有关税收的优惠政策，要结合2005年、2006年、2008年、2009年出台的有关房地产调控政策中的最新税收政策。一是2005年的《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)，也就是从2005年6月1日起，对个人购买住房不足 2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。二是2006年5月的《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》要求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。三是2006年的《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》规定了从2006年8月1日起，对住房转让所得征收个人所得税，并以住房转让收入l%～3%的幅度内确定。四是自2008年11月1日起，对个人首次购买90m2及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。五是国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》国办发[2008]131号)规定，将现行个人购买普通住房超过5年(含 5年)转让免征营业税，改为超过2年(含2年)转让免征营业税。六是2009年l2月22日，国家财政部、国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2009]157号)规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年 (含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　(5)本章内容易出计算题，主要是各房地产税种的税率要记牢。同时最可能出计算题的是有关土地增值税的计算。土地增值税是对有偿转让建设用地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。计算土地增值税，首先要熟悉土地增值税扣除项目的构成中为取得土地使用权时所支付的金额;土地开发成本、费用;建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金等四个方面。其次要学会计算土地增值额，土地增值额=土地转让价值一扣除项目。再次，要记住土地增值税速算公式：土地增值额未超过扣除项目金额50%的，应纳税额=土地增值额×30%;土地增值额超过扣除项目金额 50%，未超过100%的，应纳税额=土地增值额X40%一扣除项目×5%;土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，应纳税额=土地增值额×50%一扣除项目×15%;土地增值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额=土地增值额×60%一扣除项目金额×35%。分清和掌握以上三个问题，有关计算土地增值税的问题，我们就容易解决了。如：甲公司将该项目以1600万元的价格，转让给乙公司。设应扣除项目为850万元，则甲公司应缴纳土地增值税(A)万元。

　　A.257.50

　　B.287.50

　　C.487.50

　　D.750

　　首先计算土地增值额为750万元(1600万元一850万元=750万元)，扣除项目为850万元，因此，土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过 100%的。按照“土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额=土地增值额×40%一扣除项目×5%”，应纳税额=土地增值额 ×40%一扣除项目×5%=750万元×40%一850万元X 5%=257.50万元。

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