2013年房地产估价师考试理论与方法考前练习五

　　一.单选题：

　　1.按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( )。

　　A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

　　B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

　　C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

　　D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

　　标准答案：d

　　考生答案：

　　本题分数：7.69

　　本题得分：0

　　解析： 根据教材111页直接比较公式，100/( )=0.98，可以计算出括号内的数值应为102.04，由于100代表估价对象房地产区域的打分，102.04代表可比实例房地产区域的打分，一目了然，可比实例的区域因素优于估价对象：102.04-100=2.04。

　　2.某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/┫，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元/┫。

　　A.2487.75 B.2500.00 C.2511.00 D.2162.25

　　标准答案：b

　　考生答案：

　　本题分数：7.69

　　本题得分：0

　　解析：根据教材104页公式“正常价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格”，可以得到“正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)”，进而可以得出2325/(1-7%)=2500。

　　3.与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是( )。

　　A，均衡原理 B.预期原理

　　C.竞争原理 D.替代原理

　　标准答案：d

　　考生答案：

　　本题分数：7.69

　　本题得分：0

　　解析：市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

　　二.多选题：

　　1.交易日期的修正的具体方法为( )。

　　A.价格指数

　　B.价格变动率

　　C.时间序列分析

　　D.价格可变系数

　　标准答案：A, B, C

　　考生答案：

　　本题分数：15.38

　　本题得分：0

　　解析：

　　2.在实际交易日期修正中，下列( )价格指数或价格变动率可供选用。

　　A.一般物体指数或变动率

　　B.建筑物造价指数或变动率

　　C. 建筑材料价格指数或变动率

　　D.建筑人工费指数或变动率

　　标准答案：A, B, C, D

　　考生答案：

　　本题分数：15.38

　　本题得分：0

　　解析：还有房地产价格指数成变动率，共有五项。

　　3.房地产状况修正包括( )。

　　A.区位状况 B.权益状况

　　C.实物状况 D.双方的协议状况

　　标准答案：A, B, C

　　考生答案：

　　本题分数：15.38

　　本题得分：0

　　解析：双方的协议状况是根据一系列修正后得到的价格而确定的。

　　4.实物状况比较修正的内容，对于土地来说主要包括( )。

　　A.土地面积的大小

　　B.土地形状

　　C.基础设施完备程度

　　D.土地平整程度

　　标准答案：A, B, C, D

　　考生答案：

　　本题分数：15.38

　　本题得分：0

　　解析：除了上述四项内容之外，还包括地势、地质水文状况等，这是对于土地来说，实物修正还有对于建筑物来说的内容。

　　5.具体进行房地产状况修正的方法，有( )几种。

　　A、直接比较修正 B.间接比较修正

　　C.具体比较修正 D.抽象比较修正

　　标准答案：A, B

　　考生答案：

　　本题分数：15.38

　　本题得分：0

　　解析：针对具体房地产状况的修正的方法，只有直接比较和间接比较修正两种。

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