2013房地产估价师《经营与管理》重点详解第三章2

　　第二节 建设阶段

　　建设阶段，是指开发项目从开工到竣工验收所经过的过程。在建设阶段所涉及的管理工作，对建设过程实施包括质量、进度、成本、合同、安全等在内的工程项目管理。

　　一、质量控制

　　含义：指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动，包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制。施工阶段质量控制的任务主要：在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价、对整个施工过程中的工程质量进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判。

　　工程施工阶段的工程质量控制工作包括以下几个方面：

　　对原材料的检验。订货阶段向供货商提供检验的技术标准，并将标准列入订购合同中。

　　工程中的配套设备进行检验。设备安装前应进行检验和测试，不合格的要避免采用。

　　确立施工中控制质量的具体措施。包括：①对各项施工设备、仪器进行检查，保证在测量、计量方面不出现严重误差。②控制混凝土质量。应有控制混凝土中水泥、砂、石和水灰比的严格计量手段，制定混凝土试块制作、养护和试压等管理制度，并有专人监督执行;试块应妥善保存，以便将来进行强度检验，在浇灌混凝土前，应有专职人员检查挖方、定位、支模和钢筋绑扎等工序的正确性。③对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法，以保证质量符合合同中规定的技术要求。

　　确立有关质量文件的档案制度。汇集所有质量检查和检验证明文件、试验报告，包括分包商在工程质量方面提交的文件。

　　二、进度控制

　　含义：指以项目进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理。内容：对项目建设总周期目标的论证与分析;编制项目建设工程进度计划;编制其他配套进度计划;监督项目施工进度计划的执行;施工现场的调研与分析。

　　建设项目建设总周期的论证与分析，是对整个项目进行通盘考虑，全面规划，用以指导人力、物力的运用和时间、空间的安排，最终确定经济合理的建设方案。

　　1.工程进度计划的编制

　　⑴首先，将全部工程内容分解和归纳为单项工程或工序，单项工程或工序分解的细致程度，可根据工程规模的大小和复杂程度确定。一个施工项目可分为房屋建设工程、室外道路、各种室外管道工程等较大的子项工程，子项工程又分为土方工程、基础工程、钢结构制作与安装工程、屋面工程、砌筑工程、地面工程、其他建筑工程、设备安装工程等。

　　⑵统计计算每项工程内容的工作量。一般情况下用工程量表中的计量单位来表示工作量，例如，土方工程和混凝土工程用m3表示;管道工程用延米表示;钢筋加工用吨表示：工程进度亦可用完成的投资额占总投资额的比例来表示。

　　⑶计算每个单项工程工作量所需时间，可用天数表示。此处的工作时间是指按正常程序和施工总方案中所选用的施工设备的水平，以熟练工人正常工效计算。

　　⑷按正常施工的各个单项工程内容的逻辑顺序和制约关系，排列施工先后次序，从每项施工工序的可能最早开工时间推算下去，可得出全部工程竣工所需的周期;再逆过来，从上述竣工日期向前推算，可以求出每一施工工序的最迟开始日期。如果最早可能开工日期早于最晚开工日期，则说明该项工序有可供调节的机动时间。该项工序只要在最早开工和最迟开工时间之间任何时候开工，均不会影响项目的竣工日期。

　　2.进度管理及计划调整

　　制定进度计划的2种方法：①水平进度计划(横道图法);②网络计划(网络图法)

　　横道图法：是一种用直线线条，在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。缺点是从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。

　　网络计划：是以网络图的形式来表达工程的进度计划，在网络图中可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系;其次是可计算出工程各项工作的最早和最晚开始时间，可找出关键工作和关键线路。关键线路是指在该工程中，直接影响工程总工期的那一部分连贯的工作。网络图有单代号网络、双代号网络和时标网络3种表现形式。

　　3. 其他配套进度计划

　　除了工程进度计划外，还有其他与之相关的进度计划：①材料供应计划。根据工程进度计划，确定材料、设备的数量和供货时间 , 以及各类物资的供货程序，制订供应计划。②设备周转计划。根据工程进度的需要制订设备周转计划，包括模板周转，起重机械、土方工程机械的使用等。③临时工程计划。临时工程包括：工地临时居住房屋、现场供电、给排水等。

　　4. 进度控制中应关注的因素

　　影响工程进度的因素很多，需要特别重视的有以下几方面：⑴材料、设备的供应情况。包括各项设备是否完成，计划运到日期;各种材料的供货厂商是否落实、何时交货、检验及验收办法等。⑵设计变更。设计修改会增加工作量，延缓工程进度。⑶劳动力的安排情况。要适当安排工人。⑷气象条件。应时刻注意气象条件，天气不好，则安排室内施工，天气晴朗时，加快室外施工进度。

　　三、成本控制

　　工程成本控制是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。开发利润来自于租售收入和总开发成本的差值，工程成本是总开发成本的主要组成部分，降低工程成本能增加开发利润。

　　㈠成本控制的主要工作内容

　　除项目投资决策、设计和工程发包阶段的成本控制外，项目施工阶段的工程成本控制主要包括如下几个方面的工作：

　　⑴编制成本计划，确定成本控制的目标。根据工程进度计划可编制成本计划。成本计划可分解为五个方面：①材料设备成本计划;②施工机械费用计划;③人工费成本计划;④临时工程成本计划;⑤管理费成本计划。根据上述成本计划的总和，即能得出成本控制总计划。在工程施工中，应严格按照成本计划实施。

　　⑵审查施工组织设计和施工方案。科学合理的施工组织设计和施工方案，能有效地降低工程建设成本。

　　⑶控制工程款的动态结算。工程款的支付方式，包括按月结算、竣工后一次结算、分段结算和其他双方约定的结算方式等。

　　⑷控制工程变更。开发项目实施过程中，由于多方面情况的变更，经常出现工程量变化、施工进度变化，以及kfs与承包商在执行合同中的争执等问题。工程变更所引起的工程量的变化和承包商的索赔等，都有可能使项目建设成本支出超出原来的预算成本。

　　㈡控制工程成本的做法和手段

　　⑴强化“成本”意识，加强全面管理。强化“成本”意识，协调各部门共同参加成本控制工作，这是最基本的做法。

　　⑵确定成本控制的对象。制订成本控制计划前，要详细分析成本组成，分清主要费用与次要费用、变动费用与固定费用。成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。

　　⑶完善成本控制制度。完好的计划应由完善的制度来保证实施。成本管理人员应首先编制一系列标准的报表，规定报表的填报内容与方法。规定涉及成本控制的各级管理人员的职责，明确成本控制人员与现场管理人员的合作关系和具体职责划分。现场管理人员要积累原始资料和填报各类报表，由成本控制人员整理、计算、分析并定期编写成本控制分析报告。通过类似图表，开发商就能跟踪项目费用支出的情况，及时更新、调整其开发项目评估报告。

　　⑷制定有效的奖励措施。成本控制的奖励措施对调动各级各类人员降低成本的积极性非常有益。除物质奖励和精神奖励外，为有突出贡献的人员提供职级晋升和国内外考察机会等。

　　四、合同管理

　　合同管理在现代建筑工程项目管理中的地位越来越重要，已经成为与质量控制、进度控制、成本控制和信息管理等并列的一大管理职能。

　　㈠合同管理的作用：

　　⑴确定工程实施和工程管理的工期、质量、价格等主要目标，是合同双方在工程中进行各种经济活动的依据;⑵规定合同双方在合同实施过程中的经济责任、利益和权利，是调节合同双方责权利关系的主要手段;⑶履行合同、按合同办事，是工程过程中双方的最高行为准则，合法合同一经签署，则成为一个法律文件，具有法律约束力;⑷项目的合同体系决定了该项目的管理机制，开发商通过合同分解或委托项目任务，实施对项目的控制;⑸是合同双方在工程实施过程中解决争执的依据。

　　㈡房地产开发项目的主要合同关系

　　1. 开发商的主要合同关系：包括出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同等。

　　2.承包商的主要合同关系：承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包(或施工)合同的执行者。承包商的主要合同关系包括：工程承包合同、分包合同、供应(采购) 合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同等。

　　㈢合同管理的主要工作内容

　　建设工程合同管理工作，包括建设工程合同的总体策划、投标招标阶段的合同管理、合同分析与解释及合同实施过程中的控制。

　　1.建设工程合同总体策划阶段，开发商和承包商要慎重研究确定影响整个工程、整个合同实施的根本性、方向性重大问题，确定工程范围、承包方式、合同种类、合同形式与条件、合

　　同重要条款、合同签订与实施过程中可能遇到的重大问题、以及相关合同在内容、时间、组织及技术等方面的协调等。

　　2.通过对招标文件、合同风险、投标文件等的分析和合同审查，明确合同签订前应注意的问题，就成为投标招标阶段合同管理的主要任务。

　　3.合同分析是合同执行的计划，要通过合同分析具体落实合同执行战略，同时，还要通过合同分析与解释，使每一个项目管理的参与者，都要明确自己在整个合同实施过程中的位置、角色及与相关内外部人员的关系，客观、准确、全面地念好“合同经”。

　　4.合同实施过程中的控制是立足于现场的合同管理，其主要工作包括合同实施监督、合同跟踪、合同诊断和合同措施的决策等。建立合同实施保证体系、完善合同变更管理和合同资料的文档管理，是搞好合同实施控制的关键。

　　五、安全管理

　　工程建设中安全管理的原则是安全第一、预防为主。

　　规划设计阶段，要求工程设计符合国家制定的建筑安全规程和技术规范，保证工程的安全性能。施工阶段，要求承包商编制施工组织设计时，应根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施;对专业性较强的工程项目，应编制专项安全施工组织设计，并采取安全技术措施。

　　承包商在施工现场采取维护安全、防范危险、预防火灾等措施;有条件的，应对施工现场实行封闭管理。施工现场对毗邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境可能造成损害的，建筑施工企业应采取安全防护措施。可能出现的：①需临时占用规划批准范围以外场地、②可能损坏道路、管线、电力、邮电通信等公共设施、③需要临时停水、停电、中断道路交通、④需要进行爆破作业等情况，开发商应按照国家有关规定办理申请批准手续。

　　施工现场的安全由建筑施工企业负责。实行施工总承包的，由总承包单位负责。分包单位向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理。开发商或其委托的监理工程师应监督承包商建立安全教育培训制度，对危及生命安全和人身健康的行为有权提出批评、检举和控告。开发商与承包商还要认真协调安排工程安全保险事宜，按双方约定承担支付保险费的义务。

　　六、竣工验收

　　竣工验收是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。对于确已符合竣工验收条件的开发项目，都应按有关规定和国家质量标准，及时进行竣工验收。

　　㈠竣工验收的要求

　　开发项目完工并具备竣工验收条件后，承包商按国家工程竣工验收有关规定，向kfs提供完整竣工资料及竣工验收报告，并提出竣工验收申请。kfs负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。承包商按要求修改，并承担由自身原因造成修改的费用。

　　正式办理竣工验收前，kfs进行初步检查。初步检查指在单项工程或整个开发项目即将竣工或完全竣工后，组织统一检查工程的质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等。根据初步检查情况，由工程项目的监理工程师列出需要修补的质量缺陷“清单”，承包商切实落实修复这些缺陷，以便通过最终的正式验收。进行初步检查对加快扫尾工程，提高工程质量和配套水平，对加强工程技术管理，促进竣工和完善验收都有好处。

　　㈡竣工验收的依据

　　开发项目或单体工程，其竣工验收的依据是：经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。工程建设规模、工程建筑面积、结构形式、建筑装饰、设备安装等应与各种批准文件、施工图纸、标准保持一致。

　　㈢竣工验收的工作程序――3个阶段

　　1. 单项工程竣工验收。在开发小区总体建设项目中，一个单项工程完工后，根据承包商的竣工报告，首先进行检查，并组织施工单位(承包商)和设计单位整理有关施工技术资料(如隐蔽工程验收单，分部分项工程施工验收资料和质量评定结果，设计变更通知单，施工记录、标高、定位、沉陷测量资料等)和竣工图纸。然后，由组织承包商、设计单位、客户(使用方)、质量监督部门，正式进行竣工验收，开具竣工证书。

　　2. 综合验收。指开发项目按规划、设计要求全部建设完成，并符合施工验收标准后，即应按规定要求组织综合验收。验收准备工作，以开发商为主，组织设计单位、承包商、客户、质监部门进行初验，然后邀请有关城市建设管理部门，如建委、计委、建行、人防、环保、消防、开发办公室、规划局等，参加正式综合验收，签发验收报告。

　　3. 竣工验收备案。应自建设工程竣工验收合格之日起15 日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设部门或其他有关部门备案。办理工程竣工验收备案应提交的文件包括：

　　⑴工程竣工验收备案表;

　　⑵工程竣工验收报告。应包括工程报建日期，施工许可证号, 施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料;

　　⑶法律、法规规定应由规划、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件;

　　⑷施工单位签署的工程质量保修书;

　　⑸法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　在组织竣工验收时，应对工程质量的好坏进行全面鉴定。工程主要部分或关键部位若不符合质量要求会直接影响使用和工程寿命，应进行返修和加固，然后再进行质量评定。工程未经竣工验收或竣工验收未通过的，开发商不得使用、不得办理客户入住手续。

　　㈣竣工结算

　　工程竣工验收报告经认可后，承包商应向递交竣工结算报告及完整的结算资料，双方按照协议书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容，进行工程竣工结算。收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。确认竣工结算报告后，应及时通知经办银行向承包商支付工程竣工结算价款。承包商收到竣工结算价款后，通常应在半个月内将竣工工程交付kfs。

　　㈤编制竣工档案

　　技术资料和竣工图是开发建设项目的重要技术管理成果，是使用单位安排生产经营、住户适应生活的需要。开发项目竣工后，要认真组织技术资料的整理和竣工图的绘制工作，编制完整的竣工档案，并按规定分别移交给房屋产权所有者和城市档案馆。

　　1.技术资料的内容

　　⑴前期工作资料：开发项目的可行性研究报告、项目建议书及批准文件、勘察资料、规划文件、设计文件及其变更资料，地下管线埋设的实际坐标、标高资料，征地拆迁报告及核准图纸、原状录相或照片资料、征地与拆迁安置的各种许可证和协议书，施工合同、各种建设事宜的请示报告和批复文件等。

　　⑵土建资料：开工报告、建(构)筑物及主要设备基础的轴线定位、水准测量及复核记录、砂浆和混凝土试块的试验报告，原材料检验证明、预制构件、加工件和各种钢筋的出厂合格证和实验室检查合格证，地基基础施工验收记录、隐蔽工程验收记录，分部分项工程施工验收记录、设计变更通知单、工程质量事故报告及处理结果，施工期间建筑物或构筑物沉降观测资料，竣工报告及竣工验收报告。

　　⑶安装方面的资料：设备安装记录，设备、材料的验收合格证，管道安装、试漏、试压的质量检查记录，管道和设备的焊接记录，阀门、安全阀试压记录，电气、仪表检验及电机绝缘、干燥等检查记录，照明、动力、电讯线路检查记录，工程质量事故报告和处理结果，隐蔽工程验收单，设计变更及工程资料，竣工验收单等。

　　2.绘制竣工图

　　开发项目的竣工图是真实地记录各种地下、地上建筑物、构筑物等详细情况的技术文件，是对工程进行验收、维护、改建、扩建的依据。

　　技术资料齐全，竣工图准确、完整，符合归档条件，这是工程竣工验收的条件之一。在竣工验收之前不能完成的，应在验收后双方商定期限内补齐。绘制竣工图的做法如下：⑴按施工图施工而无任何变动，则可在施工图上加盖“竣工图”标志后，直接作为竣工图。⑵结构形式改变、建筑平面改变、项目改变以及其他重大改变，不宜在原施工图上修改、补充，要重新绘制竣工图。⑶基础、地下构筑物、管线、结构、人防工程等，以及设备安装等隐蔽部位，都要绘制竣工图纸。⑷竣工图一定要与实际情况相符，要保证图纸质量，做到规格统一、图面整洁、字迹清楚，一经施工技术负责人签认，不得任意涂改。

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