2014年房地产估价师考试:房地产经营与管理资料4

　　房地产

　　一、概念

　　房地产系指通过人类劳动建造的房屋和与房屋相关的土地，也就是说，房地产是房屋(含与房屋相关的其他建筑物、构筑物)财产和房屋相关的土地财产的总和。

　　房地产概念有广义和狭义之分。广义的房地产概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源;狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。

　　二、基本特性

　　1.不可移动性

　　2.房产、地产的不可分割性

　　3.构成实体的二元性

　　4.区域性和单一性(差异性、异质性，效益级差性)

　　5.使用耐久性和经济效益可靠性

　　6.投资规模大，开发建设周期长

　　7.投资、消费双重性

　　8.高价值

　　9.保值、增值(供给有限性)

　　房地产产权

　　一、产权与物权

　　1.产权及其内涵演变(产权物权化)

　　"产权"一词源于西方的产权理论，我国对"产权"尚无经典性的解释，法学界对此争议颇大，大体有四种观点：

　　第一种观点认为，产权就是所有权。第二种观点认为，产权即财产权。第三种观点认为，产权有广义和狭义之分。第四种观点认为，产权是指所有权之外的财产权利，与所有权对立。对土地来说，所有权主要解决土地的归属问题，土地产权主要是指土地使用、流转与转让的权利。

　　事实上，产权早已不仅仅限于所有权范围，内涵早已扩展，不仅包括财产所有权，也包括财产他物权内容。

　　2.物权的概念及其分类

　　物权是指民事权利主体依法直接管理支配其财产并享受利益、排斥他人干涉的权利，具体包括所有权、用益权、使用权及居住权、地役权(或役权)、永佃权、典权、质权、抵押权、留置权等，并且可进一步分为自物权和他物权。

　　自物权是指权利主体对自己所有的财产依法享有的物权，即财产所有权，又称为完全物权;他物权是指权利主体对他人所有的财产依法享有的权利，包括所有权以外的各种权利，如用益权、使用权、地役权、抵押权等。

　　他物权与自物权虽然都是物权、绝对权，可以对抗任何第三人，但他物权是所有权派生的，属于限制物权，并且可以根据设立目的的不同，分为用益物权和担保物权，前者包括役权、地上权和永佃权，后者包括典质权和抵押权。比如，抵押权人只有对抵押物的依约处分权，而无占有权、使用权和收益权，抵押权的行使只有在债务人到期不履债务时由抵押权人将抵押物折价或者变卖以优先受偿。相反，自物权即所有权，具有对物的一切支配权，凡物所需要的一切权能它都具备，是一种最完全的物权。房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利，包括房地产所有权和房地产他物权。

　　二、房地产所有权

　　1.概念

　　房地产所有权是房地产所有人在法律限定的范围内，对其所有的房地产享有占有、使用、收益和处分并依法排除他人干涉的权利，换句话说，房地产所有权就是房地产所有人对其所有的房地产享有完全的、排他的控制和支配权。

　　2.法律特征

　　(1)房地产所有权是一种最充分的物权。

　　(2)房地产所有权是一种绝对权。

　　(3)房地产所有权是一种垄断权。

　　(4)房地产所有权的标的即权利和义务，共同指向的对象是特定的房地产。

　　3.房屋所有权的种类

　　(1)国有房屋所有权

　　(2)集体房屋所有权

　　(3)公民个人所有房屋所有权

　　(4)外产所有权

　　(5)中外合资房产所有权

　　4.土地所有权

　　在我国，土地所有权具有如下特征：

　　(1)我国的土地所有权依法属于国家和集体所有。

　　(2)土地所有权受国家法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

　　(3)国家依法实行国有土地有偿使用制度。

　　(4)土地所有权依法实行单向变更，由集体所有的土地变更为国家所有的土地。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。

　　5.关于部分产权问题

　　部分产权概念是《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》(国发[1991]30号文件，1991年6月7日)提出的关于房屋产权的新概念。该通知规定，"出售公有住宅。今后，凡按市场价购买的公房，购买后拥有全部产权。

　　职工购买公有住宅，在国家规定住房面积内实行标准价，购买后拥有部分产权，可以继承和出售;超过国家规定住房标准面积部分，按市场价计价。"

　　部分产权是相对于完全产权而言的，完全产权即住房购买人对住宅享有法律规定的完整所有权，包括占有、使用、收益和处分四项权能，部分产权则指购买人与国家或集体单位对住宅共同享有法律规定的财产所有权，双方依国家特别规定分享住宅所有权的四项权能。

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