2014年房地产估价理论与方法知识点讲义六

更新时间：2013-10-15 15:29:52 来源：|0

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摘要 2014年房地产估价理论与方法

　　统一面积单位

　　在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位有时还采用公顷、亩)，中国中国香港和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国中国台湾和日本、韩国一般采用坪。它们之间的换算如下：

　　平方米下的价格=亩下的价格÷666.67

　　平方米下的价格=公顷下的价格÷10000

　　平方米下的价格=平方英尺下的价格×10.764

　　平方米下的价格=坪下的价格×0.303

　　交易情况修正

　　交易情况修正的含义

　　可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其调整为正常的，如此才能作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易情况修正。因此，经过交易情况修正后，就将可比实例的实际而可能是不正常的价格变成了正常价格。

　　造成成交价格偏差的因素

　　(1)有利害关系人之间的交易。

　　(2)急于出售或急于购买的交易。

　　(3)交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。

　　(4)交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。

　　(5)特殊交易方式的交易。

　　(6)交易税费非正常负担的交易。

　　(7)相邻房地产的合并交易。

　　(8)受债权债务关系影响的交易。

　　交易情况修正的方法

　　交易情况修正的方法，主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：

　　可比实例成交价格×交易情况修正系数=正常价格