2014房地产估价师《案例与分析》复习指导(7)

更新时间：2013-10-15 15:38:20 来源：|0

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摘要 2014房地产估价师《案例与分析》

　　7.2.2.4 求在建工程价值的公式

　　在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费

　　7.2.2.5 求旧房价值的公式

　　旧房价值=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-装修改造投资利润-买方购买旧房应负担的税费

　　7.2.3 按开发完成后的经营方式细化的公式

　　7.2.3.1 适用于开发完成后出售的公式

　　V=Vp-C式中V―待开发房地产的价值;Vp―用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值;C―应扣除项目。

　　7.2.3.2 适用于开发完成后出租、营业的公式

　　V=VR-C式中VR――用收益法测算的开发完成后的房地产价值。

　　7.3 现金流量折现法和传统方法

　　7.3.1 现金流量折现法和传统方法的定义

　　房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。因此，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。但考虑资金的时间价值可有如下两种不同的方式：①采用折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法;②采用计算利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法。

　　现金流量是指一个项目(方案或企业)在某一特定时期内收入或支出的资金数额。现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。资金的收入称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。现金流入通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。

　　净现金流量是指某一时点的正现金流量与负现金流量的代数和，即：净现金流量=现金流入量-现金流出量

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