2014年房地产估价师考试:房地产经营与管理资料18

　　房地产投资的个别风险――仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的风险。

　　㈠收益现金流风险

　　指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。开发(置业)投资都面临着收益现金流风险。开发投资：未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，会对开发商收益产生巨大的影响;置业投资：未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，会对投资者收益产生巨大的影响。

　　㈡未来运营费用风险

　　指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。新建成的甲级物业投资也会面对着建筑物功能过时所带来的风险。评估房地产市场价值时，要注意到未来的重新装修甚至更新改造所需投入的费用对当前房地产市场价值的影响。其他未来会遇到的经营费用包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用。

　　㈢资本价值风险

　　资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种变化使得预期资本价值和现实资本价值之间的差异，即资本价值的风险，在很大程度上影响着置业投资的绩效。

　　㈣比较风险(机会成本风险)

　　指将资金投入房地产后，失去了其他投资机会及其相应可能收益，给投资者带来的风险。

　　㈤时间风险

　　指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降到最低限度。其表现在：①选择合适的时机进入市场，②物业持有时间的长短、③物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、④物业转售时机的选择以及⑤转售过程所需要时间的长短等。

　　㈥持有期风险

　　指与房地产投资持有时间相关的风险。投资项目寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越多。置业投资实际收益和预期收益间的差异是随持有期的延长而加大的。

　　上述所有风险因素都应引起投资者的重视，而且投资者对这些风险因素将给投资收益带来的影响估计得越准确，他所做出的投资决策就越合理。

　　四、风险对房地产投资决策的影响

　　风险对投资决策的第一个影响，是令投资者根据不同类型投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平。投资决策主要取决于对未来投资收益的预期或期望，不论投资风险的高低，只要同样的投资产生的期望收益相同，则无论选择何种投资途径都是合理的，不同的投资者，由于其对待风险的态度不一样，因而采取的投资策略会有差异。

　　按风险大小和收益水平高低，将房地产投资分为收益型、收益型加增值型和机会型。能承受低风险、收益水平的，选择收益型投资→稳定租金(优质收益性物业);能承受中等风险、收益水平的，选择收益型加增值型投资→租金收益和增值收益(未进入稳定期或刚竣工);能承受较大风险、期望较高收益的，选择机会型投资→开发投资

　　风险对投资决策的另外一个影响，是使投资者尽可能规避、控制或转移风险。投资者应该是风险管理的老师，投资成功与否在很大程度上依赖于投资者对风险的认识和管理。在日常工作和生活中，几乎每一件事都涉及到风险管理，涉及到风险的识别、分析和管理。

　　房地产市场是动态变化的，房地产投资者通过对当前市场状况的调查研究得出的有关租售价格、成本费用、开发周期及市场吸纳率、吸纳周期、空置率等有关估计，都会受各种风险因素的影响而有一定的变动范围。随着时间推移，这些估计数据会与实际情况有所出入。为规避风险，分析者要避免仅从乐观的一面挑选数据。对于易变或把握性低的数据，最好能就其在风险条件下对反映投资绩效的主要指标所带来的影响进行分析，以供决策参考。

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