2014年房地产估价理论与方法知识点讲义二十一

　　建筑物的概念

　　(一)建筑物的定义

　　建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备)等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。其中，房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

　　(二)对建筑物的基本认识

　　1. 坐落。

　　2.面积包括：(1)建筑面积;(2)套内建筑面积;(3)使用面积;(4)其他面积，如住宅还需要了解居住面积，商业用房还需要了解营业面积，出租的房屋还需要了解可出租的面积等。

　　3.层数和高度。通常按照层数或高度，将建筑物分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。

　　4.结构。是指建筑物中由承重构件(基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等)组成的体系。一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构。

　　5.设备。包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备。需要了解它们的配置和性能。

　　6.装修。分为内装修和外装修。需要了解装修的标准和程度，所用材料的品质及装修质量等。

　　7.公共配套设施完备程度。

　　8.平面布置。包括平面图、户型图等。

　　9.外观。包括外观图片等。

　　10.建成年月。包括开工日期和竣工日期。

　　11.维修、保养情况及完损程度。包括地基的稳定性、沉降情况(沉降是否均匀及其程度)等。

　　12.利用现状。包括不同用途的面积分配和楼层分布。

　　13.产权状况。在中国大陆，建筑物与土地的所有制不同，土地全部都是公有的，建筑物可以私人所有。建筑物的所有权除了独立、共有，还有区分所有，其中，共有有按份共有和共同共有。法律规定，转让共有的房地产时，需经其他共有人书面同意 。区分所有是以建筑物的某一特定部分为客体而成立的房地产所有权形式，是一种复合性的权利，由专有部分的所有权(该部分通常为独有，但也可能为共有，但这种共有不是建筑物各专有部分的所有人之间的共有)、共用部分的。持份权(该部分为建筑物各 专有部分的所有人之间按份共有)和因共同关系所产生的成员权构成。

　　另外，要了解是完全产权还是部分产权;是否已出租(已出租的房屋再转让时要受原租约的限制);是否抵押、典当或为他人提供担保;是否涉案;产权是否有争议;是否为临时建筑;是否属于违法建筑。还要了解所坐落的土地的权利状况，因为房屋所有权还受土地使用权的约束，如在有限期土地使用权的土地上建造的房屋所有权，实际上也是有限期的。

　　14.其他。如通风、采光、隔音、隔振、隔热，层高，物业管理(因为完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要因素)。如果为建筑物的某一部分，如一“套”或一“单元”、“单位”，还需要了解其所处的楼层、朝向;新建的房屋，还需要了解其工程质量;期房，还需要了解其建设单位(开发商)、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位以及预计交付使用的日期等。

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