2014房地产估价师《理论与方法》知识点讲义(8)

更新时间：2013-11-01 11:31:02 来源：|0

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摘要 2014房地产估价师《理论与方法》

　　假设开发法

　　假设开发法的基本原理

　　假设开发法的概念

　　假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　假设开发法的理论依据

　　假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。

　　假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格;假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。

　　假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理(可详见本书第9章第5节“地租理论和地租量的计算”)。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。

　　假设开发法适用的对象和条件

　　假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)，以下统称为“待开发房地产”。

　　假设开发法适用的条件：

　　①要有一个明朗、开放及长远的房地产政策;②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规;③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库;④要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单;⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划。如果这些条件不具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场的客观方面，掺人了许多人为的主观影响因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对未来开发完成后的房地产价值、开发成本和税费等的预测也会更加困难。

　　假设开发法的操作步骤

　　运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行：①调查待开发房地产的基本情况;②选择最佳的开发利用方式;③估计开发经营期;④预测开发完成后的房地产价值;⑤测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费;⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

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