2014房地产估价师《案例与分析》考点:商务办公房地产价格

　　影响商务办公房地产价格的主要实物状况

　　1.外观形象

　　声望或形象在商业活动中非常重要，一个公司往往会注重自身形象，而公司办公场所的形象则直接影响公司的形象，因此有良好外观形象的商务办公房地产会大大吸引实力强的企业，我们可以看到中心城市中那些标志性的建筑往往都是写字楼，如上海的金茂大厦，广州的中信广场，而这些标志性建筑的使用者几乎是国内外一流的企业及其办事机构，其租金价格往往是城市中最高的。商务办公房地产的外观主要包括：建筑物高度、体量、造型、外墙面装修等。

　　2.内部装修

　　与外观一样，内部装修也对商务办公房地产的价值有重要影响。商务办公房地产的内部装修主要体现在大堂、走廊、内墙面、灯具等。商务办公房地产大堂的外观、平面设计和灯光布置等往往是其特色的综合体现。

　　3.设备、设施

　　商务办公房地产的使用者对建筑物内的设备、设施系统非常重视，主要包括动力、通讯、运输、电子等设备设施。这些设备设施是否齐备、是否高效运行都是影响商务办公房地产价值的重要因素，如垂直交通对于商务办公房地产非常重要，因此电梯的数量、质量、速度、安装位置直接影响到商务办公房地产的吸引力。

　　4.智能化程度

　　随着电子商务的兴起，企业对网络设施的要求迅速提高，以网络为载体，各种智能办公解决方案也在日新月异地发展，因此写字楼也必须能够提供完善的智能化办公条件才具有吸引力。同时智能化程度的高低也是衡量写字楼等级的重要指标之一，如甲级写字楼，其智能化程度需达到3A以上，最好达到5A，即须具备 BAS楼宇自动化系统、OAS办公自动化系统、FAS消防自动化系统、SAS安防自动化系统、CAS通信自动化系统。

　　5.物业管理水平

　　对于商务房地产、特别是甲级写字楼而言，物业管理水平的高低对其价值产生很大影响，因为它直接关系到能否吸引大公司、大财团、国内外高级办事机构进驻，直接影响到写字楼租金水平，因此通常甲级写字楼都是聘请一流的物业管理公司进行管理。

　　6.租户类型

　　入住同一商务房地产的租户间的相互影响，会增加或减低他们各自的形象和声誉，大厦内的主要租户，往往决定了一幢商务房地产的租户类型，当主要租户是知名企业及其办事机构，就会吸引同类及其相关联企业进驻，从而提高大厦的知名度，其价值也得到迅速提高。

　　7.楼层

　　与商业房地产一样，楼层对商务房地产价值也产生较大影响，但影响的方向不同。商业房地产楼层越高价值越小，而商务房地产楼层越高价值越大，租金水平越高，这与办公环境有关，楼层越高，景观、空气质量越好，被干扰的机会越小。

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