2014年房地产估价师《制度与政策》第九章练习题4

　　四、单项选择题答案

　　1、【正确答案】B

　　【答案解析】参见教材P207，同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者。所以B选项不正确。

　　2、【正确答案】C

　　【答案解析】参见教材P208，市场化是物业管理最主要的特性。

　　3、【正确答案】A

　　【答案解析】参见教材P209，物业管理是房地产开发的延续和完善，是一个复杂的、完整的系统工程。

　　4、【正确答案】B

　　【答案解析】建设单位通过招标方式选聘物业服务企业，新建现售商品房项目应当在现售前30日完成。参见教材P210。

　　【该题针对“物业管理概述”知识点进行考核】

　　5、【正确答案】B

　　【答案解析】参见教材P210，日常综合服务与管理是指业主大会选聘新的物业服务企业并签订《物业服务合同》后，物业服务企业在实施物业管理中所做的各项工作。

　　6、【正确答案】C

　　【答案解析】参见教材P210，预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成选聘物业服务企业。

　　7、【正确答案】D

　　【答案解析】参见教材P214，物业服务活动的特殊性、经营管理的专业性以及涉及学科多、管理复杂等特点，决定了应对物业服务专业人员实行职业资格制度。

　　8、【正确答案】C

　　【答案解析】参见教材P217，物业服务企业是依法定程序设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立的企业法人地位的经济组织。

　　9、【正确答案】C

　　【答案解析】其他的三项为物业服务企业的义务。参见教材P218。

　　【该题针对“物业管理实施与运作要点”知识点进行考核】

　　10、【正确答案】B

　　【答案解析】参见教材P218，国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

　　11、【正确答案】B

　　【答案解析】参见教材P219，物业使用人和业主在权利上的最大区别是物业使用人没有对物业的最终处置权。

　　12、【正确答案】C

　　【答案解析】参见教材P221，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。所以C选项不正确。

　　13、【正确答案】C

　　【答案解析】投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。参见教材P223。

　　【该题针对“物业管理实施与运作要点”知识点进行考核】

　　14、【正确答案】B

　　【答案解析】参见教材P223，物业管理招标有公开招标、邀请招标两种方式。

　　15、【正确答案】C

　　【答案解析】参见教材P224，建设单位与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》。

　　16、【正确答案】B

　　【答案解析】参见教材P224，根据业主大会的授权，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

　　17、【正确答案】D

　　【答案解析】参见教材P225，酬金制是在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　18、【正确答案】A

　　【答案解析】参见教材P229，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

　　19、【正确答案】A

　　【答案解析】参见教材P231，住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。

　　20、【正确答案】D

　　【答案解析】出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准，每平方米建筑面积交存首期的数额为当地房改成本价的2%，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取。参见教材P230。

　　【该题针对“物业运营维护费用”知识点进行考核】

　　21、【正确答案】A

　　【答案解析】业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。参见教材P229。

　　【该题针对“物业运营维护费用”知识点进行考核】

　　五、多项选择题答案

　　1、【正确答案】BDE

　　【答案解析】参见教材P207，物业管理活动的目的是保证和发挥物业的使用功能，所以选项A错误;物业管理活动的依据是物业服务合同。所以C选项错误。

　　2、【正确答案】CD

　　【答案解析】参见教材P208，物业管理的社会化有两层基本含义，一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业;二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。

　　3、【正确答案】ABCE

　　【答案解析】参见教材P212～215，物业服务的基本制度：业主大会制度、管理规约制度、物业服务招投标制度、物业承接验收制度、物业服务企业资质管理制度、物业服务专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。

　　4、【正确答案】BCD

　　【答案解析】参见教材P218，省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

　　5、【正确答案】AC

　　【答案解析】参见教材P222，按物业产权归属，目前在我国，物业管理的委托方有建设单位和业主大会两类主体。

　　6、【正确答案】ABE

　　【答案解析】参见教材P226，实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

　　7、【正确答案】ABCE

　　【答案解析】参见教材P230，下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：住宅专项维修资金的存储利息;利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;住宅共用设施设备报废后回收的残值;利用住宅共用部位共用设施设备进行经营的，业主所得收益，除业主大会另有决定外。

　　8、【正确答案】BD

　　【答案解析】主要考查住宅专项维修资金的使用。参见教材P231。

　　【该题针对“物业运营维护费用”知识点进行考核】

　　六、判断题答案

　　1、【正确答案】对

　　【答案解析】参见教材P207，物业管理的主要目的是保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境与秩序。

　　2、【正确答案】错

　　【答案解析】参见教材P208，物业管理的专业化是指由物业服务企业通过合同的签订，按照产权人和使用人的要求去实施专业化管理。

　　3、【正确答案】对

　　【答案解析】参见教材P211，对物业服务企业而言，物业的承接验收是对包括物业的共用部位、共用设施设备在内的检查和验收。

　　4、【正确答案】对

　　【答案解析】参见教材P213，管理规约是多个业主之间形成的共同的意志，是业主共同订立并遵守的行为准则。

　　5、【正确答案】对

　　【答案解析】参见教材P217，物业管理实施原则是业主的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合。这种结合主要是通过物业管理的市场竞争来实现的。

　　6、【正确答案】错

　　【答案解析】参见教材P218，物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级。

　　7、【正确答案】对

　　【答案解析】参见教材P219，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位.车库应当首先满足业主的需要。

　　8、【正确答案】错

　　【答案解析】参见教材P219，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

　　9、【正确答案】对

　　【答案解析】参见教材P221，无论是业主大会、业主委员会作出哪一项决定，对业主均具有约束力。

　　10、【正确答案】错

　　【答案解析】参见教材P224，《物业服务合同》签订后，建设单位与物业服务企业所签订的《前期物业服务合同》即自行失效。

　　11、【正确答案】对

　　【答案解析】参见教材P225，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

　　12、【正确答案】对

　　【答案解析】实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。参见教材P226。

　　13、【正确答案】对

　　【答案解析】参见教材P231，业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门的监督。

　　14、【正确答案】错

　　【答案解析】参见教材P232，禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　15、【正确答案】对

　　【答案解析】物业服务费应当遵循合理、公开以及费用和服务水平相适应的原则。参见教材P225。

　　【该题针对“物业运营维护费用”知识点进行考核】

　　16、【正确答案】错

　　【答案解析】除了住宅小区内的住宅业主外，住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅，均需缴纳住宅专项维修资金。参见教材P230。

　　【该题针对“物业运营维护费用”知识点进行考核】

　　17、【正确答案】错

　　【答案解析】不是交付使用后，而是在保修期满后的维修、更新、改造。参见教材P229。

　　【该题针对“物业运营维护费用”知识点进行考核】