2014年房地产估价师《理论与实务》:估价方法

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　　估价方法

　　房地产估价应采用科学的方法(appraisal approach)进行分析、测算和判断，不能仅凭经验进行主观判断。一宗房地产的价值通常可以通过下列3个途径来求取：

　　(1)近期市场上类似房地产是以什么价格进行交易的――基于理性而谨慎的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买类似房地产的价格，即基于类似房地产的成交价格来衡量其价值。所谓类似房地产(similar propeny)，是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。

　　类似房地产简单地说就是与估价对象相同或者相似的房地产。所谓同一供求范围，也称为同一供求圈、同一市场，是指与估价对象之间具有一定的替代关系，价格会相互影响的房地产区域范围。

　　(2)如果将该宗房地产出租或营业预计可以获得多少收益―基于理性而谨

　　慎的买者肯出的价钱不会高于该宗房地产的预期收益的现值之和，即基于该宗房

　　地产的预期收益来衡量其价值。

　　(3)如果重新开发建设一宗类似房地产需要多少费用―基于理性而谨慎的买者肯出的价钱不会高于重新开发建设类似房地产所必要的代价，即基于房地产的重新开发建设成本来衡量其价值。

　　由上述三个途径便产生了三大基本估价方法，即市场法、收益法和成本法。此外，还有基本估价方法衍生的一些其他估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。

　　关于基本估价方法，值得指出的是，美国体系为成本法(cost approach)、市场比较法(market comparison approach，sales comparison approach)、收益法(income approach)三种;英国体系为比较法(compari sonmethod，comparative method)、投资法(investment method)、剩余法(residual method)、利润法(profits method)、承包商法(contractors method)五种。英国的比较法与美国的市场比较法相同，英国的投资法和利润法可以归为收益法(income approach，两者的区别主要在于估价对象不同，投资法用于出租的房地产估价，利润法用于营业的房地产估价)，而剩余法和承包商法可以归为成本法 (cost based approach)因此，英国的估价方法与美国的估价方法本质上是相同的。

　　本书将在后面的章节中分别介绍市场法、收益法、成本法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法及其运用。每种估价方法都有其适用的估价对象和估价需要具备的条件，这些方法有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。

　　估价师应当熟知、理解各种估价方法及其综合运用，正确运用估价方法进行估价。在评估一宗房地产的价值时，当理论上可以同时采用多种估价方法进行估价的，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意排除可以采用的估价方法。如果确因客观条件不能采用某种方法的，必须在估价报告中充分说明不采用的理由。

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