2014年房产估价《理论与方法》讲义:第六章七节

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　　第七节 房地产状况调整

　　房地产状况调整的含义：

　　这种情况)，还应对可比实例的成交价格进行房地产状况调整，因为房地产自身状况的好坏还关系到其价值高低。进行房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。因此，经过房地产状况调整之后，就把可比实例在自身状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。

　　在进行房地产状况比较、调整之前，要弄清可比实例状况和估价对象状况是何时的状况。可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是它在估价时点或其他时间的状况。因为在估价时点或其他时间，可比实例状况可能发生了变化，从而其成交价格就不能反映了。例如，某个可比实例是3个月前成交的，成交之后，购买者对它进行了装修改造，甚至改变了用途，或者周围环境和景观发生了较大变化。除期货房地产(如期房)外，可比实例状况一般是在成交日期的状况。估价对象状况应是需要评估的价值所对应或反映的房地产状况，通常是在估价时点的状况。但在本书第五章第四节"估价时点原则"中看到，也有估价时点为现在、估价对象为过去状况或未来状况的估价。在这种估价情况下，估价对象状况就不是在估价时点的状况了。

　　房地产状况调整的内容：

　　房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位状况调整。在这三种调整中，还应进一步分解为若干因素的调整。由于构成房地产状况的因素多而复杂，房地产状况调整是市场法中的一个难点和关键。但如果可比实例状况与估价对象状况有许多相同之处，则需要进行房地产状况调整的内容就较少，房地产状况调整相应就简单。因此，在实际估价中应尽量选取与估价对象状况相同之处较多的房地产为可比实例。

　　(一)实物状况调整的内容

　　实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行实物状况调整，是将可比实例在其实物状况下的价格，调整为在估价对象实物状况下的价格。

　　(二)权益状况调整的内容

　　权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。进行权益状况调整，是将可比实例在其权益状况下的价格，调整为在估价对象权益状况下的价格。

　　(三)区位状况调整的内容

　　区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。进行区位状况调整，是将可比实例在其区位状况下的价格，调整为在估价对象区位状况下的价格。

　　房地产状况调整的思路和步骤：

　　房地产状况调整的思路是：以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行直接比较;或者设定一种“标准房地产”，以该标准房地产状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行间接比较。无论是直接比较还是间接比较，如果是可比实例状况比估价对象状况好的，则对可比实例成交价格进行减价调整;如果是可比实例状况比估价对象状况差的，则对可比实例成交价格进行加价调整。

　　房地产状况调整的方法：

　　房地产状况调整的方法有：①总价法和单价法;②差额法和百分率法;③相加法和相乘法;④直接比较法和间接比较法。

　　房地产状况调整的总价法和单价法，与交易情况修正的总价法和单价法相同。