2014年房产估价《理论与方法》讲义:第八章四节

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　　第四节 重新购建价格的求取

　　重新购建价格的含义：

　　重新购建价格也称为重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。其中，重新取得可简单地理解为重新购买，重新开发可简单地理解为重新生产。把握重新购建价格的含义需要注意下列3点：

　　(1)重新购建价格是估价时点的重新购建价格。例如，在重新开发的情况下，重新购建价格是在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，按照估价时点的房地产价格构成来测算的价格。但应注意的是，估价时点并非总是现在，也可能为过去或未来。此点已在本书第五章第四节"估价时点原则"中作过说明。

　　(2)重新购建价格是客观的重新购建价格。具体地说，重新取得的必要支出或重新开发的必要支出及应得利润，不是个别单位或个人的实际支出和实际利润，而是必须付出的成本、费用、税金和应当获得的利润，并且为相似的房地产开发活动的平均水平，即为客观成本而非实际成本。如果实际支出超出了平均水平，则超出的部分不仅不能构成价格，而且是一种浪费;反之，实际支出低于平均水平的部分，不会降低价格，只会形成个别单位或个人的超额利润。

　　(3)建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格，土地的重新购建价格是估价时点状况的土地的重新购建价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物折旧，而土地的减价和增价因素一般已考虑在土地的重新购建价格中。例如，估价对象中的土地是10年前取得的商业用途法定最高年限40年的建设用地使用权，求取其重新购建价格，不是求取目前40年建设用地使用权的价格，而是求取目前剩余30年建设用地使用权的价格。再如，如果该土地目前的交通条件比其10年前有了很大改善，求取其重新购建价格，不是求取其在10年前交通条件下的价格，而是求取其在目前交通条件下的价格。

　　重新购建价格的求取思路：

　　(一)房地重新购建价格的求取思路

　　求取房地重新购建价格有两大路径：一是不将该房地分解为土地和建筑物两个组成部分，而是模拟现实中的房地产开发经营过程，在本章第二节房地产价格构成的基础上，采用成本法求取;二是将该房地分解为土地和建筑物两个组成部分，先求取土地重新购建价格，再求取建筑物重新购建价格，然后将两者相加。

　　(二)土地重新购建价格的求取思路

　　求取土地重新购建价格，通常是假设该土地上没有建筑物，除此之外的状况均维持不变，然后采用市场法、基准地价修正法等方法求取该土地的重新购置价格。这种求取思路特别适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地。求取土地重新购建价格，也可以采用成本法求取其重新开发成本。因此，土地重新购建价格可进一步分为重新购置价格和重新开发成本。在求取旧的房地特别是其中建筑物破旧的土地重新购建价格时应注意，有时需要考虑土地上已有的旧建筑物导致的土地价值减损，即此时空地的价值大于有旧建筑物的土地价值，甚至大于有旧建筑物的房地价值。

　　(三)建筑物重新购建价格的求取思路

　　求取建筑物重新购建价格，是假设该建筑物占用的土地已经取得，并且该土地为没有该建筑物的空地，但除没有该建筑物外，其他状况均维持不变，然后在该土地上建造与该建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润;也可以设想将该全新建筑物发包给建筑施工企业建造，由建筑施工企业将能直接使用的全新建筑物移交给发包人，这种情况下发包人应支付给建筑施工企业的全部费用(即建设工程价款或工程承发包价格)，再加上发包人的其他必要支出(如勘察设计和前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费等)及发包人的应得利润。

　　建筑物重新购建价格的求取方式：

　　按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物重新购建价格分为重建价格和重置价格。这两种重新购建价格也可以说是两种重新购建价格基准，分别称为重建价格基准和重置价格基准。

　　重建价格也称为重建成本(reproduction cost)、重建价值，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备及建筑技术和工艺等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。这种重新建造方式可形象地理解为"复制"。因此，进一步地说，重建价格是在原址，按照原有规格和建筑形式，使用与原有建筑材料、建筑构配件和建筑设备相同的新的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，采用原有建筑技术和工艺等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与原有建筑物相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。

　　重置价格也称为重置成本(replacement cost)、重置价值，是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备及建筑技术和工艺等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。

　　重建价格与重置价格通常不同。一般的建筑物适用重置价格，有历史或美学价值的建筑物适用重建价格。但因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术、工艺和标准改变等，使"复制"有困难的建

　　筑物，一般只好使用重置价格，或者尽量做到"形似"。

　　重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是"替代原理"的体现。由于技术进步，使原有的许多材料、设备、结构、技术、工艺等都已过时落后或者成本过高，而采用新的材料、设备、结构、技术、工艺等，不仅功能更加完善，而且成本会降低，因此重置价格通常低于重建价格。

　　建筑物重新购建价格的求取方法：

　　建筑物重新购建价格可采用成本法、市场法求取，也可通过政府或其授权的部门公布的房屋重置价格或房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。

　　成本法求取建筑物重新购建价格，相当于成本法求取新建成的建筑物价值，公式为：

　　其中，求取建筑安装工程费的方法有单位比较法(comparative-unit method)、分部分项法(unit-in-place method)、工料测量法(quantity survey method)和指数调整法(index method)。

　　后续开发经营期：

　　为了预测开发完成后的价值和后续各项必要支出发生的时间及金额，便于进行折现或测算投资利息，首先需要预测后续开发经营期(以下简称开发经营期)。开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期(即估价时点)，终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为建设期和经营期。

　　建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日。建设期又可分为前期和建造期。

　　经营期可根据未来开发完成后的房地产的经营方式而具体化。由于未来开发完成后的房地产的经营方式有销售、出租和营业，所以经营期可具体化为销售期(针对销售这种情况)和运营期(针对出租和营业两种情况)。销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。在有预售的情况下，销售期与建设期有重叠。在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠。运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或者经济寿命结束之日。

　　开发完成后的价值：

　　预测开发完成后的价值，需要弄清3个问题：①该价值是在哪种开发完成后的房地产状况下的价值;②该价值是在哪个时间的价值;③该价值的预测方法有哪些。

　　(一)开发完成后的价值对应的房地产状况

　　开发完成后的价值是指未来开发完成后的房地产状况所对应的价值。因此，在预测开发完成后的价值之前，先要弄清未来开发完成后的房地产状况，然后再预测该状况的房地产价值。以估价对象为商品房在建工程为例，如果预计未来开发完成后的商品房是毛坯房的，则预测的开发完成后的价值应是毛坯房的价值;如果预计未来开发完成后的商品房是粗装修房的，则预测的开发完成后的价值应是粗装修房的价值;如果预计未来开发完成后的商品房是精装修房的，则预测的开发完成后的价值应是精装修房的价值。

　　(二)开发完成后的价值对应的时间

　　开发完成后的价值对应的时间可能是未来开发完成之时，也可能是未来开发完成之前或之后的某个时间。因此，在预测开发完成后的价值之前，还要弄清是预测未来开发完成后的房地产状况在哪个时间的价值。在传统方法中，开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在估价时点的房地产市场状况下的价值。但在现金流量折现法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值;但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值;当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。

　　(三)开发完成后的价值的预测方法

　　在现金流量折现法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接"平移"过来作为开发完成后的价值，通常是采用市场法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用市场法与长期趋势法相结合(长期趋势法的内容见本书第十章)，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。

　　后续必要支出及应得利润：

　　后续必要支出及应得利润是将待开发房地产状况"变成"未来开发完成后的房地产状况，所必须付出的各项成本、费用、税金及应当获得的一般正常利润，具体包括待开发房地产取得税费和后续的建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费以及开发利润。这些都是在假设开发法测算中应当减去的项目，统称为"扣除项目"。它们的估算方法与成本法中的相同(见本书第八章第二节"房地产价格构成")，但要注意两点区别：①它们本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，而不是在估价时点的值(但在传统方法中，将它们近似为估价时点的值)。②它们是在取得待开发房地产之后到把待开发房地产开发完成的必要支出及应得利润，而不包括在取得待开发房地产之前所发生的支出及应得的利润。

　　待开发房地产取得税费是假定在估价时点购置待开发房地产，此时应由购置者(买方)缴纳的有关税费，如契税、印花税、交易手续费等。该项税费通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照待开发房地产价值的一定比例来测算。

　　后续的建设成本、管理费用、销售费用等必要支出的多少，要与未来开发完成后的房地产状况相对应。相同的待开发房地产，未来开发完成后的房地产为毛坯房的后续必要支出，要少于为粗装修房的后续必要支出;粗装修房的后续必要支出，要少于精装修房的后续必要支出。特别是未来开发完成后的房地产为"以房地产为主的整体资产"的，其后续必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出。

　　折现率：

　　折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。

　　测算中的其他有关问题：

　　(一)注意假设开发法的三种估价前提

　　在实际运用假设开发法评估待开发房地产的价值时，面临着待开发房地产是继续由其拥有者或房地产开发企业开发，还是要被其拥有者或房地产开发企业自愿转让给他人开发，或者要被人民法院等强制拍卖、变卖给他人开发。在这三种情形下，预测出的开发经营期的长短和后续必要支出的多少是不同的，从而测算出的待开发房地产价值是不同的。例如，估价对象为某个房地产开发企业开发的商品房在建工程，在运用假设开发法评估其价值时，要弄清该在建工程是仍然由该房地产开发企业续建完成，还是将由其他房地产开发企业续建完成，特别是该在建工程是否要被人民法院强制拍卖。

　　(二)应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益

　　假设开发法本质上是一种收益法，在上述测算中只讲了通常情况下的开发完成后的房地产价值这种收人，在实际估价中特别是评估投资价值时，有时还应考虑某些额外的收入、节省的费用或无形收益。例如，深圳市1987年12月1日首次公开拍卖的一块面积为8588m2的国有土地50年使用权，从当时预测的开发完成后的房地产价值减去建设成本等必要支出及应得利润后的余额来看，价值也许不高，但由于是国内首块公开拍卖的土地，购买者一旦获得了该块土地后会附带取得一些意想不到的社会效果。例如，随着对这种改革开放措施的广泛宣传，实际上也就间接地对该块土地的获得者起着广告宣传作用。因此，这块土地的成交价格比较高是较自然的(当时该块土地的拍卖底价为200万元人民币，最后成交价格为525 万元人民币，比拍卖底价高了很多)。