2014房产估价《理论与方法》考点:权益因素

　　权益因素

　　拥有一宗房地产，实际上就拥有了一定范围的空间。但拥有者在该空间范围内并不能随心所欲地利用，而要受到许多方面的限制。这些限制除了来自于建筑技术(包括建筑施工技术、建筑材料性能)及拥有者的经济实力，还有除此之外的限制(以下均是指这类限制)。因为房地产是构成环境的重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性”，会影响周围和社会公众的利益。

　　一宗房地产利用所受限制的种类和程度，对其价值有着重大影响。进行房地产估价，应充分调查了解房地产利用所受的各种限制及其内容和程度，只有这样才能评估出正确的价值。对房地产利用的限制可归纳为以下3个方面：①房地产权利的设立和行使的限制;②房地产使用管制;③房地产相邻关系的限制。

　　(一)权利状况

　　土地和建筑物的权利状况如何，例如拥有的是所有权，还是使用权、地役权、抵押权、租赁权，以及这些权利是否完整、清晰等，价值会有很大的差异。拿地役权来说，对于供役地而言(在地役权关系中，有需役地和供役地之分。其中，因使用他人土地而获便利的土地为需役地;为他人土地的便利而供使用的土地为供役地)，是他人在该土地上享有的一种有限的使用权，字面上的意思是该土地为他人服役。供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。

　　以共有的房地产为例，如果共有人较多，对于房地产的维护、修缮、处分等很难形成共识，部分共有人如果不堪其繁而转让其在共有的房地产中享有的份额，这时的成交价格多会低于正常价格。

　　此外，权利所对应的实质内容对价值也有很大的影响。例如，地下矿藏、埋藏物等是否自动地归属于土地拥有者，世界上各个国家和地区的规定不一。在中国内地，虽然境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可以通过政府出让方式取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营，但取得的土地使用权不包含地下资源、埋藏物和市政公用设施。例如，《民法通则》第七十九条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归国家所有。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二条规定：“国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。”在中国中国台湾，地下矿藏与土地也是分开的，其“土地法”第十五条规定：“附着于土地之矿，不因土地所有权之取得而成为私有。”在欧洲许多国家，地下资源的所有权与土地所有权也是分开的，规定地下资源属于国家，地主开采地下资源要先向政府购买或将出售的收入与政府分成。在加拿大，地下矿藏在有些省，如安大略、魁北克和阿尔伯塔，成为单独的产权，不再自动地附属于土地。

　　美国关于土地所有权的规定与上述国家和地区不同。在美国，土地所有者同时也拥有地下的一切财富，因此，地主可以自由开采地下资源，或者将地下资源单独出售给别人。从地下资源的有效利用看，美国的制度有一定的合理性。首先，因为每个拥有土地的人都会关心自己的土地下面可能有些什么宝藏，他会自己花钱请地质学家来考察，有点眉目之后他会请勘探队来钻探。一旦有所发现，他的土地价格立刻成倍地上升，否则他的投资将受到损失，他只能自认倒霉。这就从经济上鼓励了资源的发现，不用政府去费心。其次，矿藏的采收率(采集到的矿石占储量的比例)成为地主自己关心的事，他必定会在经济合理的范围内尽量将地下资源采集上来，不会发生掠夺性开采。最后，私人拥有地下资源，使他有全权选择资源的利用方式，包括将土地与资源一起出售，与开采专营企业联营，出租开采权对资源开采所得分成并监督资源的合理利用，或放置等待市场价格更高时再进行开采等。他选择的方案对全社会而言同时一定也是代价较小而产出的价值最大的方案。但美国的制度容易引起贫富悬殊，诱使一些人陷入风险和破产。选择不同的规定各有其理由，区别在于有的更着重效率，有的更着重公平。

　　(二)使用管制

　　世界上几乎所有的国家和地区对房地产利用、特别是土地利用都有或多或少的限制。对于房地产估价来说，有意义的使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率等的规定。

　　就规定用途来看，商业、办公、居住、工业等不同用途对土地条件的要求不同;反过来，在土地条件一定的情况下，规定用途(例如是用于商业、办公、居住还是工业或绿化)对地价有着很大的影响。规定用途对地价的影响在城市郊区表现得特别明显：在城市发展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建设用地的情况下，如果政府规定只能维持现有的农业用途，则地价必然较低，而如果一旦允许改变用途，则地价会大幅度上涨。

　　容积率的高低对地价也有很大的影响，在估价时一定要弄清容积率的确切内涵。在城市规划中，地下建筑面积通常不计容积率。在实际中，容积率分为包含地下建筑面积的和不包含地下建筑面积的。在补交土地使用权出让金方面，有的地方政府规定地下建筑面积不用补交或者只按照地上建筑面积土地使用权出让金水平的一定比例(如1/3)补交。这些规定对地价都有很大的影响。

　　3.现实中的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于( )方面的制约。(2001年试题)

　　A.建筑技术

　　B.土地权利设置

　　C.相邻关系

　　D.土地使用管制

　　答案：D

　　4.下列属于土地使用管制的事项有( )。(2006年试题)

　　A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通

　　B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施

　　C.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0

　　D.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为已土地留出通行道路

　　E.某宗土地只能用于商业房地产开发

　　答案：ACE

　　(三)相邻关系

　　相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律、法规的规定或者按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。特别是从义务方面来看，相邻关系是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此，相邻关系的存在对房地产价格有一定的影响。

　　一方面，相邻关系要求房地产权利人应当为相邻权利人提供必要的便利，包括：①应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利;②对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利;③对相邻权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用其土地、建筑物的，应当提供必要的便利。另一方面，相邻关系要求房地产权利人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行使其他权利时，不得损害相邻房地产和相邻权利人，包括：①在自己的土地上建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照;②不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质;③挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻房地产的安全。