2014年房地产估价师《案例分析》考点讲义13

　　商业房地产及其特点

　　(一)商业房地产及其种类

　　商业房地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。狭义的商业房地产主要指用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。广义的商业房地产既包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。本节主要针对狭义商业房地产，即零售业、批发业房地产。估价人员在进行商业房地产估价时，应了解商业房地产的种类及其零售业态的结构特点，下面简单介绍一下各种零售业态的结构特点：

　　1.百货店业态结构特点

　　采取柜台销售与自选(开架)销售相结合方式;商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主;采取定价销售，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全;选址在城市繁华区、交通要道;商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象;商店规模大，在5000┫以上;商店设施豪华，店堂典雅、明快;目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。

　　2.超级市场业态结构特点

　　采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行;商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品主要以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主;营业时间每天在11小时左右，往往采取连锁经营方式，有一定的停车场地;选址在居民区、交通要道、商业区;商圈范围较窄，以居民为主要销售对象;商店营业面积在500┫以上;目标顾客以居民为主。

　　3.大型综合商场业态结构特点

　　采取自选销售方式和连锁经营方式;商品构成为衣、食、用品等，设有与商店营业面积相适应的停车场;选址在城乡结合部、住宅区、交通要道;商圈范围较大;商店营业面积一般在2500┫以上;目标顾客为购物频率高的居民。

　　4.便利店业态结构特点

　　以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银机处统一进行，往往采取连锁经营方式;商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等;营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日;选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地;商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5～7min到达的范围内;商店营业面积在100┫左右，营业面积利用率高;目标顾客主要为居民、单身者、年轻人，80%的顾客为有目的的购买，便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。

　　5.专业店业态结构特点

　　采取定价销售和开架面售，也开展连锁经营;商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一般为高利润;选址多样化，多数店设在繁华商业区、商业街或百货店、购物中心内;商圈范围不定，营业面积根据主营商品特点而定;目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求。

　　6.专卖店业态结构特点

　　采取定价销售和开架面售，也开展连锁经营;商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利;注重品牌声誉、从业人员往往具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务;选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内;商圈范围不定，营业面积根据经营商品的特点而定;目标顾客以中青年为主;商店的陈列、照明、包装、广告讲究。

　　7.购物中心业态结构特点

　　由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理;内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成，服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体，设有相应规模的停车场;选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道;商圈根据不同经营规模、经营商品而定;设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制;目标顾客以流动顾客为主。

　　根据选址和商圈不同，购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域型种类。

　　8.家居中心业态结构特点

　　发挥廉价商店的低价格销售和超级市场的开架自选销售等优势，提供一站式购物和一条龙服务;商品构成主要以房屋修缮和室内装修、装饰品、园艺品、宠物食品、室内外用品、洗涤剂及杂品等，有一定的停车场;选址在城乡结合部、公路边、交通要道或消费者自有房产比率较高的地区。

　　9.仓储商店业态结构特点

　　商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分;选址在公路边、交通要道和利用闲置设施，有一定规模的停车场;主要的商圈人口为5万～7万人，商店营业面积大，一般在4000┫以上。

　　(二)商业房地产特点

　　1.收益性

　　商业房地产属于经营性房地产，其主要特点是能够用以获得收益，其收益和获利方式大致分为两类：一类是房地产开发商开发后直接销售、投资转卖，这类商业房地产多为小区级零星商铺、街铺，其特点表现为分散、体量小及经营档次在中档以下，这种商业房地产获利方式从严格意义上讲仍属于房地产开发范畴，主要获取开发利润;另一类则是长期投资经营，有开发商自营、业主自营、出租给他人经营等方式，这类包含各种体量商业房地产。

　　2.经营内容多，业态多样

　　在同一宗商业房地产特别是大体量商业房地产中，往往会有不同的经营业态和内容，例如一部分经营商品零售，一部分经营餐饮，一部分经营娱乐等等。不同的经营内容(或者说不同的用途)一般会有不同的收益水平，因此对商业房地产估价时需要区分其不同的经营内容，根据不同经营内容分别进行估价测算，例如采用收益法时应在市场调查分析的基础上测算不同经营内容商业房地产的收益水平，并对各种商业经营业态采取不同的收益率。

　　3.出租、转租经营多，产权分散复杂

　　商业房地产往往是销售给个体业主或公司，业主又常常将其拥有的房地产出租给别人经营或自营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，造成商业房地产产权分散、复杂，因此在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况，分清估价价值定义是出租人权益评估还是承租人权益评估，避免有的估价委托人仅是承租人，却以房地产产权人的身份委托。

　　4.装修高档且复杂

　　为了营造舒适宜人的购物消费环境，商业房地产通常会有相对高档的装修，而且形式各异，估价时需要准确单独估算其价值。另外，商业用房装修升级快，对有些经营者而言，买下或承租别人经营的商业用房后，为了保持或建立自己的经营风格或品牌效应，一般会重新装修。因此在估价时应充分分析现有装修状况能否有效利用，如无法利用应考虑追加装修投入对评估价值的影响。

　　5.垂直空间价值衰减性明显

　　商业房地产的价值在垂直空间范围内表现出明显的衰减性。一般说，商业物业的价值以底层为高(高层商业物业顶层有景观等因素，比较特殊)，向上的方向其价值呈现快速的衰减，越到后面，价值衰减则越慢。这是因为底层对于消费者而言具有最便捷的通达度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的楼层需要借助垂直交通工具，通达的便捷度随之减弱。