2014年房地产估价师《案例分析》考点讲义14

　　二、影响商业房地产价格的因素

　　(一)影响商业房地产价格的主要区位状况

　　1.地段繁华程度

　　影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的繁华程度，繁华程度越高，商业房地产的价值越高。

　　商业繁华程度首先可用该地段是否处于商业中心区来考虑。每个城市一般都有一个或几个市一级的商业中心区，它们的辐射力遍及全市，吸引着全市的购买力(特别是大宗商品的购买力，如家用电器、家具等耐用消费品)，这类市一级的商业中心区属于全市最繁华的地段。另外，在每个行政区或住宅聚集区也会有一个或更多的区级商业中心区，它们的辐射力低于市级商业区，一般限于本区域内，繁华程度也低于市级商业区。在每个居住小区通常还会有一个商业服务集中地带，或可称为小区级商业中心，其繁华程度又低一些。

　　此外，在许多大中城市中，还有一些专业性商业街区，它是由经营相同类型商品或属性相似商店汇集在一起而形成的商业街区，如建材一条街、布匹市场、电器总汇等等。不同类型专业市场或专业一条街的租金水平相差很大，有的专业市场或专业一条街商铺的租金水平可接近中心商业区，而有的专业市场或专业一条街商铺的租金水平可能相同于或甚至低于小区级商业区商铺租金水平。

　　对于一般的商业房地产，首先要确定的就是它处于哪一级商业中心区，从而可知其所处地段的商业繁华程度。第二，要确定商业房地产所处商业区的具体位置，因为在同一商业区中主道上的商业房地产比相距仅数米远的侧道上的商业房地产价值可能要高出许多，而在同一幢商业房地产中，首层人口处附近的商铺出租的租金要远高于其他位置的商铺。如广州市北京路商业街区中，北京路商铺的租金高达1000元/┫以上，而旁边西湖路商铺的租金仅为300元/┫.第三，分析所在区域商业集聚度、经营差异化程度、人流量、消费结构、消费档次等。

　　2.交通条件

　　交通的通达度对商业房地产的价格具有很大影响，商业房地产估价时要从两方面考虑交通条件，一是顾客方面，从现阶段一般情况来说，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间隔，以及公交线路连接的居民区人数等指标来衡量，另外还要考虑停车场地问题;二是经营者方面，要考虑进货和卸货的交通便利程度，如：广州一家著名的服装批发市场，就曾经由于市政府整顿附近的交通秩序，封住了大部分货物通道，导致商场的价值大大下降。

　　道路交通条件的改善可以给沿途商业带来巨大的人流量，对于商业房地产而言，集中的人流量固然重要，但也要看这些人群是否是有效的消费群体。例如某大型商场，由于新建的地铁线路的一个出口就在商场内，虽然地铁直接给商场带来了巨大的人流量，但这些拥挤的人群多是过客，反而影响了商场的正常购物环境，因此，公共交通特别便利的地方不适宜做高档的商业物业。

　　3.临街状况

　　商业房地产一般都应该是临街的，其临街的具体分布状况对其价值产生较大影响，在一条路上相距数米范围内的不同分布，将可能呈现不同的价格或租金水平。一般来说临街面越宽越好，如果几面临街，一般认为有利于商业房地产价值的提高。例如，多面临街的沿街角商铺比一边临街的商铺价值高，与道路齐平街的商铺比略有凹入的商铺价值高。但要注意的是，位于街角交通要道的商业房地产如果没有足够的缓冲余地，对于其经营也是不利的，因为这样将影响购物人流的出入。

　　(二)影响商业房地产价格的主要实物状况

　　1.建筑品质及内部格局

　　商业房地产自身的建筑品质包括建筑结构、装饰、设施、建筑平面或空间利用的难易、可改造程度、外观乃至建筑物的临街门面宽窄等，它们对于商业房地产的经营有重要的影响。此外，商业房地产的内部格局是否有利于柜台、货架等的布置和购物人流的组织也对商业房地产的经营产生影响。例如一些大型商业用房往往要分割出租，其内部空间能否灵活地间隔对其收益产生较大影响。因此，对商业房地产进行估价时应充分重视其建筑品质、内部格局。

　　2.楼层

　　通常情况下位于底层的商业用房的价值要高于其他楼层的商业用房，一般来说，如没有电梯，首层商业用房与二层商业用房价格相差较大，二层商业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小。如根据一般的估价实践，大型的商业大厦二层的价格可能是底层价格的50%～80%，三层为底层的40%～60%，然而对于一些社区内的商铺，二层价格可能只有底层的35%～50%，可能相差50%～65%，二层与三层可能相差20%～30%，但如果有自动扶梯上下，首层商业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小。

　　3.净高

　　商业房地产的室内净高应适宜。净高偏低则难免产生压抑感，不利于经营;若净高超过合适的高度，建筑成本会提高，也无助于房地产价值的提高。

　　4.面积

　　根据商业业态的差异、商业经营要求的不同，商业用房所需的经营面积会存在较大差异，如百货商店的经营面积一般需5000┫以上，超级市场500┫以上，而一般的临街店铺仅为几十平方米。因此对商业房地产进行估价时应区分不同的经营业态结构对面积的不同要求。

　　5.装修

　　装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量，特别是一些大型的综合商场、品牌经营商场等。因此，同样的商业用房，仅仅由于装修不同，其价值会有很大的出入。此外，建筑结构构造因采用的材料不同，其价值也可能有很大的差别。

　　6.无形价值

　　在注重品牌、文化品位的时代，商业房地产价值中无形价值所占的比重越来越大，例如一个酒店管理集团，能使一个同样的酒店体现出完全不同的租金水平与出租率，从而使酒店体现出不同的价值。又如有大型品牌超市、商业企业进驻的商业用房，其价值会明显上升。在投资交易等某些估价目的的情况下，估价应对附属于有形商业房地产的无形价值进行考虑。