2014年房地产估价师《案例分析》考点讲义17

　　一、商务办公房地产及其特点

　　(一)商务办公房地产及其分类

　　商务办公楼，俗称写字楼，是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。写字楼的业主往往以行之有效的物业管理，以出租经营的方式达到房地产保值、增值和收益的目的。写字楼的使用者是指能够支付租金的，进行管理、技术、专业服务和文书处理的经济实体，如金融机构、贸易、咨询服务公司等。

　　写字楼可从不同的角度、按照不同的标准进行分类与分级。

　　按建筑面积的大小，可将写字楼分为小型、中型和大型写字楼。其中，建筑面积在1万┫以下的，为小型写字楼;建筑面积在1～3万┫的，为中型写字楼;建筑面积在3万┫以上的，称为大型写字楼，有些大型写字楼的建筑面积可达10万┫以上。

　　按使用功能的不同，可将写字楼分为：①单纯型写字楼，即写字楼基本上只有办公一种功能，没有其他功能(如展示厅、餐饮等);②商住型写字楼，这种写字楼既提供办公又提供住宿，其中一种是办公室内有套间可以住宿，另一种是楼的一部分是办公，楼的另一部分是住宿;③综合型写字楼，指以办公为主，同时又有其他多种功能，如公寓、餐饮、商场、展示厅等的写字楼，但其中用作办公部分的面积最多。

　　按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力可将写字楼分为甲、乙、丙三个档次：①甲级写字楼，这类写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑相媲美。甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括 24小时的维护及保安服务。②乙级写字楼，它具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。③丙级写字楼，指已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求;建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求，并与其租金支付能力相适应，相对于乙级写字楼，虽然租金较低，但仍能保持一个合理的出租率。

　　不同类型的写字楼其价值相差很大，如广州市的甲级写字楼中信广场，其租金水平达110～140元/┫?月，而大部分的乙级写字楼的租金水平基本在40～70元/┫?月，因此对写字楼物业进行估价时，应依赖专业知识对写字楼的类型、档次进行准确的判断。

　　当然，随着时代的发展，写字楼的分类和分级标准也在发生变化。目前写字楼市场流行两大评定标准，即甲级写字楼和5A写字楼。但其实，无论是甲级写字楼还是5A写字楼，国际和国内都没有固定而统一的界定标准。在实际生活中，要结合写字楼所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为承租人提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和承租人类型等来判断写字楼的档次。

　　(二)商务办公房地产的特点

　　1.所处区位好，规模大

　　写字楼多建在以经济、金融、贸易、信息为中心的大中城市，同时，有相当规模的面积，办公单位集中，人口密度大，写字楼集聚的区域往往是城市的经济活动频繁、交易量大、信息快而多，交易成功率高，吸引众多知名企业及其国内外办事机构进驻的区域。因此估价对象是否处于城市写字楼集聚的区域对其价值会产生很大影响。

　　2.多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善

　　写字楼特别是甲级写字楼大多为高档次高层建筑，有良好的建筑和现代化的设备，不仅外部有自己独特的线条、格局、色彩和装饰等建筑风格，而且内部一般都配有先进的设备，如中央空调、高速电梯、高灵敏的系统化通讯等。此外，现代写字楼还提供各种功能，如前台服务、划、会议室、酒吧、商场、餐厅、车库等。因此对写字楼估价时，应对写字楼的建筑、功能、设施配套进行详细查看。

　　3.出租经营为主，多由专业物业管理企业管理

　　大多数写字楼是以出租为主，出租率或占有率的高低是该写字楼的生命线，而出租率的高低与物业管理的好坏休戚相关，因此很多写字楼业主委托专业物业管理企业管理和代理出租。