2014年房地产估价师《案例分析》考点讲义19

　　三、商务办公房地产估价的常用方法

　　商务房地产的估价可以选择收益法、市场法、成本法等。

　　(一)收益法

　　由于商务办公房地产通常采用出租经营，因此收益法是商务办公房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算商务办公房地产的净收益和收益率。净收益的测算与出租型商业房地产类似。收益率的确定应区分不同类型、档次的商务房地产，如甲级写字楼的收益水平会高于乙级、丙级写字楼。

　　(二)市场法

　　商务办公房地产的转售转租也比较频繁，因此较易获得可比实例，所以市场法也是商务房地产估价的一种常用方法。市场法不仅用于商务办公房地产转让价格的测算，很多情况下用于租金的估算。

　　(三)成本法

　　在商务办公房地产的抵押估价时，出于安全、保守的考虑也会用到成本法作为辅助估价，此外在建工程的评估往往应用成本法。

　　(二)整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理

　　在商务办公房地产的实际评估中常碰见整层或几层商务办公房地产、单间或几间商务办公房地产、整幢商务办公房地产的估价。对于单间或几间商务办公房地产的估价相对比较容易，可以直接利用市场法或收益法进行测算;而对于整层、整幢商务办公房地产的估价相对比较复杂，一方面是由于市场上整层、整幢转让及出租的商务办公房地产市场交易实例比较少，另一方面是整幢商务办公房地产功能的多样性而表现出价值的差异性。在实际估价业务中，会涉及整幢商务办公房地产整体转让、抵押、入股等而需要评估整幢商务办公房地产的价格，下面主要就整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点的处理进行分析。

　　1.单纯型商务办公房地产

　　单纯型商务办公房地产基本上只有办公一种功能，没有其他功能，对其估价主要可以采用市场法、收益法。由于市场上整幢转让、转租的实例比较少，难以通过整幢转让、转租求取估价对象的价格。但由于单纯型商务房地产只有办公一种功能，每一层的价格差异比较小，层与层之间主要存在楼层价格差异，因此不管用那种方法，都可以先评估出某一层的价格，再确定层差修正系数，计算出所有楼层的价格。

　　2.商住型商务办公房地产

　　商住型商务办公房地产是既有办公功能又有居住功能，通常是楼的一部分是办公，楼的另一部分是住宿。因此对商住型商务办公房地产估价时，首先应区分不同的功能区及其面积大小，然后分别按办公用房、居住用房进行估价，办公用房可以采用市场法、收益法，居住用房主要采用市场法。

　　此外对商住型商务办公房地产估价时，应考虑办公功能与居住功能的相互干扰和影响问题，在选择交易实例时首先应选择同为商住型的商务办公房地产，如果选择其他类型的商务办公房地产交易实例，应考虑进行适当的修正。

　　3.综合型商务办公房地产

　　综合型商务办公房地产是以办公为主，同时又有其他多种功能，如公寓、餐饮、商场、展示厅、娱乐厅等，但其中用作办公部分的面积最多。综合型商务办公房地产的建筑面积一般在3万┫以上，有些可达10万┫以上，如广州的中信广场，建筑面积达23万┫，而即将于2010年竣工的西塔，其建筑面积高达 41万┫.由于综合型商务房地产的建筑体量大、功能多样性的特点，因此对其估价就比较复杂，首先要区分不同的功能区，了解和确定各功能区的面积大小、经营方式、收益能力;根据不同功能区的收益性特点、实例收集的难易程度而选用不同的估价方法，主要采用市场法和收益法;最后将各功能区的价格进行汇总得到整幢商务办公房地产的价格。