2014年房地产估价师《理论与方法》考点公式2

　　房地产估计师历年真题(2003-2012)汇总

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　　1.求取比准价格

　　?百分率法下的修正、调整系数连乘公式∶

　　估价对象价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数

　　估价对象价格×(1±S %)×(1±R %)=可比实例成交价格×(1±T %)或者∶

　　估价对象价格=可比实例成交价格× 1 ×(1±T %)× 1 或者∶

　　1±S % 1±R %

　　估价对象价格=可比实例成交价格× 100 × 100±T × 100

　　100±S 100 100±R

　　?百分率法下的修正、调整系数累加公式∶

　　估价对象价格=可比实例成交价格×(1+交易情况修正系数+交易日期调整系数+房地产状况调整系数)

　　估价对象价格×(1±S %±R %)=可比实例成交价格×(1±T %)或者∶

　　估价对象价格=可比实例成交价格× 1±T % 或者∶

　　1±S %±R %

　　估价对象价格=可比实例成交价格× 100±T

　　100±S±R

　　?差额法下的公式∶

　　估价对象价格=可比实例成交价格±交易情况修正系数±交易日期调整系数±房地产状况调整数额

　　2.房地产价格的构成

　　?开发利润=开发完成后的房地产价值―土地取得成本―开发成本―管理费用―投资利息―销售费用―销售税费

　　?计算基数=土地取得成本+开发成本，即：直接成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本)

　　?计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用：投资利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用)

　　?计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用,相应的利润率可称为成本利润率，即：

　　成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)

　　?计算基数=开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率,即: 销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值

　　3.成本法的基本公式

　　?成本法最基本的公式为：房地产价格=重新购建价格一折旧

　　?新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税费+开发利润

　　上式中：

　　?开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积×100%

　　?新开发区某宗土地的单价=(取得该用地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总销售税费+ 总开发利润)/(用地总面积×开发完成后可转让面积的比率)×用途、区位等因素调整系数

　　?求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：

　　该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价十土地开发总成本 十总管理费用十总投资利息+

　　总销售费用+总销售税费+ 总开发利润

　　=取得该荒地的总代价十土地开发总成本 十总管理费用十总投资利息+可转让熟地的总价×销售费用、销售税费和开发利润的比率得出：

　　?该荒地开发完成后可转让熟地的总价= (取得该荒地的总代价 十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息)

　　1―销售费用、销售税费和开发利润的比率

　　?该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息

　　(1―销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积

　　= (取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用十总投资利息)

　　(1―销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积比率×该荒地总面积

　　?新建房地价格=土地得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润

　　?新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息销售费用+销售税费+开发利润

　　?旧房地价格=土地的重新取得价格+建筑物的重新购建价格―建筑物重新购建价格

　　?旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格―建筑物的折旧

　　4.建筑物的折旧

　　?建筑物的折旧=建筑物重新购建价格一建筑物市场价值

　　?剩余经济寿命=经济寿命一有效经过年数

　　?直线法的年折旧计算公式：

　　Di=D=C―S/N

　　=C (1―R) /N

　　上式中：Di――第i年的折旧额。D是一个常数;C――建筑物的重新购建价格;S――建筑物的净残值

　　N――建筑物的经济寿命;R――建筑物的净残值率;(C―S) ――称为折旧基数;

　　?年折旧率d=D/C×100% =(C―S)/(C×N) ×100%=(1―R)/N×100%

　　?有效经过年数为t年的建筑物折旧总额Et=D×t=(C―S)t/N=C(1―R) t/N

　　?直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：V=C―Et=C―(C―S)t/N=c[1―(1―R)t/N]

　　上式中：Et――建筑物的折旧总额;V――建筑物的现值;(C―S) ――称为折旧基数;

　　?成新折扣法

　　V=C+q 式中：V――建筑物的现值;C――建筑物的重新购建价格;q――建筑物的成新率(%);

　　?用直线法计算成新率的公式为：

　　q=[1―(1―R)t/N] ×100% 当R=0时，q=(1―t/N)×100%

　　=[1―(1―R) N―n/N]×100% =t/N×100%

　　=[1―(1―R) t/ t+n]×100% =n/ t+n×100%

　　?建筑物经济寿命=1/年折旧率

　　?修复所必需的费用≤修复后的房地产价值―修复前的房地产价值

　　?扣除功能过剩引起的折旧后的成本=重置成本―超额持有成本

　　?扣除功能过剩引起的折旧后的成本=重置成本―(无效成本+超额持有成本)

　　5.成本应用中涉及的有关规定

　　?年折旧额=原价×(1―残值率)/耐用年限

　　6.收益法的基本原理

　　?地价=年地租×购买年 ?地价=地租/利息率

　　?某笔资金×利率=房地产的净收益

　　?房地产价格=房地产的净收益/利率

　　7.报酬资本化法的公式

　　?V=A1/1+Y1+ A2/(1+Y1)×(1+Y2)+…+An/(1+Y1)×(1+Y2)…×(1+Yn)]

　　?V=A1/1+Y+A2/(1+Y)2+A3/(1+Y)3+…+An/(1+Y)n

　　?A末=A初(1+Y)

　　?V=A/Y[1―1/(1+Y)n]

　　?V=A/Y

　　?Kn=1―1/(1+Y)n =(1+Y)n―1/(1+Y)n

　　?V70=V∞×K70

　　?V50=V∞×K50

　　?V∞=V50/K50

　　?V40=V40×K40/K50

　　?Vn= VN×Kn/ KN

　　=VN×(1+Y ×[(1+Y)n―1] / (1+Y ―1

　　?Vn= A/Yn〔1―1/(1+Yn)n〕或VN= A/YN〔1―1/(1+YN)N〕

　　以上几个公式中：V―房地产收益价格又称现值;n―收益年限;A1，A2…An――第n期净收益;

　　Y1，Y2…Yn――第Y期报酬率(折现率)

　　?收益期限为有限年的公式: 式中t为净收益有变化的期限

　　?收益期限为无限年的公式:

　　?净收益按一定数额递增 有限年V=(A/Y+b/Y2)×[1―1/(1+ Y)n]―b/Y×n/(1+Y)n 未来第n年为 [A十(n―1)b]收益年限为无限年V=A/Y+b/ Y2

　　?净收益按一定数额递减 有限年V=(A/Y―b/Y2)×[1―1/(1+Y)n]+b/Y×n/(1+Y)n 未来第n年为 [A―(n―1)b]

　　n≤A/b+1

　　?净收益按一定比率递增 有限年 V=A/(Y―g)×[1― (1+g)/(1+Y) n ] 未来第n年为 A(1+g)n―1

　　无限年 V=A/(Y―g)

　　?净收益按一定比率递减 有限年 V=A/(Y+g)×[1― (1―g)/(1+Y) n] 未来第n年为A(1―g)n―1

　　无限年 V=A/Y+g

　　以上几个公式中：V―房地产收益价格又称现值;b―净收益逐年递增(减)的数额;g―净收益逐年递减的比率;

　　?净收益为有效毛收入减运营费用公式：有效毛收入逐年递增的比率为gI，运营费用逐年递增的比率为gE，收益年限为有限年公式为:V=I/(Y―gI)×[1― (1+gI)/(1+Y) n]―E/Y―gE×[1― (1+gE)/(1+Y) n ]

　　上式中：I―有效毛收入;E―运营费用;gI―逐年递增的比率;gE―逐年递增的比率;

　　?预知未来若干年后的价格的公式：

　　?如果净收益每年不变为A,则公式为: V=A/Y[1― (1+Y) t]+Vt/(1+Y) t

　　?如果净收益按一定数额递增,则公式为: V=(A/Y+b/Y2) [1―1/(1+Y) t] ―b/Y×t/(1+Y) t+Vt/(1+Y) t

　　?如果净收益按一定数额递减,则公式为: V=A/Y―g [1― (1+g/1+Y) t]+b/Y×t/(1+Y) t+Vt/(1+Y) t

　　?如果净收益按一定比率递增,则公式为: V=A/Y―g [1― (1+g/1+Y) t]+Vt/(1+Y) t

　　?如果净收益按一定比率递减,则公式为: V=A/Y+g [1― (1+g/1+Y) t]+Vt/(1+Y) t

　　?如果难以预测未来的价格公式为:V=A[ (1+Y) t―1] /Y[(1+Y) t― (1+△) ]

　　=A/ Y―△×Y/(1+Y) t―1=A/ Y ―△a

　　上式中：a―偿债基金系数;A―净收益;V―房地产收益价格又称现值;Y―报酬率(折现率) ;△―增值率;

　　8.净收益

　　?潜在毛收入(PGI) ;?有效毛收入(EGI) ;?净运营收益(NOI) ;?税前现金流量(PTCF) ;?运营费用率(OER)

　　?税后现金流量(ATCF) ;?净收益率(NIR)

　　?净收益率=1―运营费用率

　　?净收益=潜在毛收入―空置等造成的收入损失―运营费用

　　=有效毛收入―运营费用(运营费用，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税)

　　?有租约限制下的价值=无租约限制下的价值 ― 承租人权益的价值